社区商业与商业步行街开发及运营培训讲义
鹿茵翠地规划创新—可体验环境
根据项目理念设计要求，为了突出度假氛围，鹿茵翠地的园林构思重点考虑东南亚巴厘岛风格。为了体现巴厘岛的神韵，在有限空间内设计出精品园林，新世界地产委托泰国green architects 公司设计整个园林。
理想居住社区整体营造理论及其在千亩大盘中的应用
1000亩体验式生态文化型大型居住区规划设计与建筑策划创新课题
课题研究人员：杨宝民、李敏、罗展帆、郑东明、张立建
课题研究的创新
1、房地产开发、景观、建筑、旅游、医疗保健、社区体育多学科专家协同。
2、以华南板块作为重要研究目标，提取华南板块与深圳板块重要经验。
理想居住社区整体营造理论
理想居住社区整体营造是指强化居住社区各构成要素及其相互关系，完善居住社区的各层次结构（地域社会结构、生活活动结构、归属感与凝聚力强的居住生活空间，力图实现社区社会文化环境合自然环境的协调与可持续发展的连续创作与实践过程。
理想居住社区整体营造的研究内容
（1）与社会政治、经济文化及居民生活、行为心理需求的发展与特征相适应、有利于促进社区主体间交往的物质形态空间建构的研究；
（2）体现社会公平与民主参与的、科学的社区组织管理、规划设计、开发建设的机制建构研究;
（3）有利于居住空间环境生态化、可持续发展的技术与资源利用研究等;
（4）知识型社区服务理论的研究与应用，社区文化的建立与完善。
千亩大盘规划理念的创新
传统的规划方法，对于居住的基本功能考虑较多，已经形成比较成熟的规划理论。面对生态居住社区的新要求，面对人们在居住社区平衡身心和商业等功能的迫切要求，旅游规划与商业规划方法受到重视，将生态旅游规划、商业规划与建筑规划相结合，设计新型大社区已经成为新的方法。
社区商业分类
划分为5万平方米以上区域型社区商业中心和社区型商业中心（邻里中心）
1.酒店和商业街区及集中商业结合 区域型能够形成综合体。
2.与批发商圈相邻的社区商业中心（以长春1500亩大盘与家居商圈相邻为例）
3.与零售商圈相邻的社区商业中心
4.相对独立社区大盘社区商业（北京世纪城，深圳华侨城纯水岸）
案例类型1 社区商业街区和五星级酒店组合
１．深化千亩大盘研究，提升居住文明水平，形成品牌连锁开发新格局。
２．体验式社区商业步行街与会所一体化运作，形成社区商业与文化中心。
３．引进深圳物业管理顾问，通过将星河湾物业管理体系和酒店管理结合，丽江物业管理可以达到新的高度，新摩尔拥有高品质大盘物业管理体系知识产权，达到深圳物业管理水平。
千亩大盘和商业街区案例之一 长沙碧桂园威尼斯城
位于长沙县城,总占地近万亩
商业规划 五星级酒店与社区商业街区
五星级酒店
碧桂园设立很多别墅,拥有高消费群体,同时设立县城非常高档的五星级酒店,带动大盘档次提升。
商业规划与招商存在的问题
商业规划不理想,项目商业价值下降
导致施工中改建的浪费
案例类型2 普通社区商业的经营模式
500-1000平方米社区超市+社区服务业态
一般人口在2000-5000人之间
大盘规划思想的创新-小镇生活—阿特金斯--李剑波先生
项目总体规划
泰晤士小镇作为松江新城核心区之一，由英国阿特金斯公司规划设计，定位于典型英国风格小镇, 有取舍地移植了英国泰晤士河边小镇的规划理念与建筑风貌，追求“人与自然和谐共存”的美好场景。
项目建筑风格—英式建筑风貌
泰晤士小镇设计充分发挥松江良好的生态环境基础，引入英国泰晤士河边小镇风情和住宅特征，体现松江新城浓烈的现代化、国际性、生态型以及旅游文化气息。
项目商业规划
英国泰晤士主题文化大盘.配备10万平方米左右宾馆、超市、餐厅、电影院等综合设施1平方公里的小镇，除了教堂、市政厅、中学、商业街等功能性社区公建设施外，还建有会所、幼儿园、影院、超市等社区配套设施，配套设施在点缀之整体风格的同时，亦满足和丰富了民居的日常生活。公建设施和商业服务设施占总建筑面积的２８．６％。
项目生活配套
泰晤士小镇商业区6万平方米，将锁定“婚庆服务产业”、“情景会展产业”、“文化创意产业”三大产业，以及辅助这些产业的“餐饮、酒吧、娱乐、住宿”等配套服务业。
公共设施图片
松江美术馆和电影院
典型商业示例
超市
休闲餐饮—大型餐厅
全湖景球形翠晶餐厅位于扇形中央绿化带东侧的人工岛上，紧靠游艇码头，与面积约400亩的华亭湖相邻，环境优美，秀色可餐。餐厅以半球形的玻璃结构建成，顾客可以在用餐的同时，透过玻璃窗欣赏华亭湖和松江新城区的美景。
餐厅总占地面积：716m2 总建筑面积：1243m2。有地上建筑2层。2楼有4个包房，可容纳80人左右，一层是可容纳约125人左右的大厅。
预计五月一日前正式开业.目前只是内部营业接待政府官员.
营业后人均消费:一层大厅80元,二楼包房100元
案例类型4 专业MALL与社区商业结合
北京中国皮革城与社区商业结合
项目占地600亩 开发面积100万平方米
物业类型
五星级酒店与快捷酒店、专业皮革城，写字楼，社区大盘与社区商业结合
区域型购物中心与综合体的研究方法
市场调查与可行性研究：
1.对社区人口结构与周边3公里半径人员状况进行细致研究。
2.研究当地消费习惯与消费文化。
3.调研当地建筑文化特点与风俗习惯
商业与房地产的结合点—购物中心与步行街
购物中心投资巨大，投资回收期长，财务风险较大，发展商作大型购物中心决策必须进行周密的市场调研，对社会购买力与城市商业环境进行认真论证，超越社会购买力要求，建设过多的商业中心势必导致项目失败。
可行性研究包括如下内容：
1. 1用地选择
（一）用地区位和交通人口状况
（二）用地经济状况 ，此外对竞争对手需要进行详细分析。
（三）用地物理状况 重点考虑用地形状，用地的完整性，用地的可进入性。
1.2类型和规模确定 根据区域经济发展水平和未来发展趋势，竞争对手情况，而后明确市场定位，最后考虑辐射半径与社会购买力
1.3承租户与制定承租政策
购物中心与步行街可行性研究
1.4金融支持与财务分析
（１） 购物中心的位置能否获得足够的商业销售和利润，在市场上是否有竞争力。
（２） 购物中心是否能够租出去，有足够的承租户交纳足够的租金。
（３） 对资本投入、远期收益、经营成本、税收、管理费和更新装修费用的评价。
1.5 购物中心人才需求分析与人才经营建议
培育高级购物中心管理人才是贯彻企业发展战略的根本保证，由于商业竞争日趋激烈，商业人材普遍出现短缺。
１.6 购物中心发展战略建议
购物中心发展战略关系企业成败，购物中心必须从战略上回答，如何为客户提供满意服务，如何与商户建立长期共赢关系，不仅要在招商上取得成功，更重要在运营上能够长期吸引客户光顾，走可持续发展之路，而不是开业轰动一时，采取种种骗术套取商户保证金，然后迅速倒闭引起和商户种种纠纷。
如何进行社区商业定位？如何科学确定社区商业规模？
根据市场调查情况和企业资源整合能力确定社区商业规模
一般区域型购物中心10万平方米以内
社区商业中心4万人规模社区商业总规模在5万平方米以内 其中集中零售面积在1.5万平方米以内
普通1万人规模社区在2万平方米以内，其中集中；零售面积5000平方米左右
北京苹果社区—临近CBD
北京苹果社区，位于北京东南三环，这个区域在北京的城市功能很大程度上可以说是中央商务区的后花园，聚集了多个大规模住宅项目。苹果社区总占地16万平方米，建筑总规模是70万平方米，住宅的售价在7000元/平方米以上。 苹果街由“苹果商业街”和“苹果二十二院街”组成，是北京著名房地产项目 4万平米苹果商街位于转基因苹果南侧，是由2万平米独立的苹果二十二院街和北侧底商商业街与组成的一条体验式现代商街 ，充分诠释“自然、人文、现代”的特质，为CBD带来了独特的人文氛围。
街区介绍
2万平米独立的苹果二十二院街，其商业形态是一种特定的商业形态，是以休闲和文化产业为主的特定商业形态，可以有画廊、美术馆、书吧、酒吧、餐吧、茶吧、咖啡吧等，这些商业形态需要这样的具有人文气质的院落空间来完成。同时，街北底商商业规划有银行、中小西餐厅、大型中餐厅、苹果数字多厅影城、大型KTV娱乐城、名品店、精品超市、连锁型洗衣店、冰淇淋店、、美容中心、健身会所、邮局等，对院街商业业态进行补充， 街南街北互为对应，商业价值成倍提升。
底商地下一层： 2000平米运动超市、3000平米生活超市、500平米会所、游泳池等配套设施规划 院街地下一层：主要为物流通道和库房，院街商铺的功能用房。
购物中心和步行街招商计划
购物中心或步行街业态规划与经营计划，后做招商营销宣传计划，为保障大商家及供应商利益，发展商要做好细致的准备工作。商业运营公司要确定招商时间安排、主要招商场所、主要招商骨干、主要招商活动、招商费用，并得到发展商的支持。开展实际招商工作之前，首先确定招商条件，然后确定商家档次、规模。
招商工作
1、招商工作流程是什么
2、如何制定招商工作进度表
3、招商工作中各种表格汇总分析
4、招商部岗位责任制
5、如何强化培训招商部员工
招商工作流程
1.制定招商计划
2.确定招商团队
3.主力店招商【提前准备】
4.分散品牌商户招商(需要把握好招商时机，根据入口人口情况进行集中宣传】
招商进度表
根据开业时间采用倒推方法做好进度表
一般开业前预留三个月装修时间
一般开业前半年作为品牌商户集中招商时间，可以集中开展相关招商活动
集中招商
招商活动策划是招商策划核心，应该注重日常供应商资源整合与集中开展活动相结合的原则，优化供应链效率，通过商业信息与零售知识共享与联合营销，实现双赢。
社区商业的主力店
1.区域型商业中心 主力店可能包括百货、大卖场（8000平方米以上），品牌酒店（例如如家、假日快捷），大型餐饮名店
2.社区型主力店 包括超市，餐饮店
社区主力店在相对独立社区可以采用加盟自营方式，一般可以由社区业主委员会参与，吸纳社区人群就业。
10万平方米区域性购物中心的主力店引进问题
核心主力百货店可能有两个或两个以上，因此，在招商策划中，我们建议发展商最好委托MALL运营顾问公司自营一个主力店，由运营顾问公司负责主力店招商任务，统筹考虑零售经营业户与主力店的业态关系，加强对业态的调控能力。
为什么说招商不专业招了也白招？ ◆
1.结合社区特点根据业态方案招商 避免好高骛远
2.招商与经营需要统筹考虑，对于不适合社区商业的商户或经营能力不佳的商户，今后还是需要淘汰。对商户信誉需要提前了解。
案例分析>社区品牌商户资源从那里来？
1.本市购物中心的现有商户，例如大卖场的商户是社区商业重要来源，例如大润发等大卖场。
2.本社区经营者加盟或自己经营自创品牌。
3.自营少量社区服务内容
租赁原则
租赁经营采用放水养鱼的原则。因为购物中心经营具有长期性特点，采用基本租金＋浮动租金与优质服务做法，浮动租金与销售额挂钩，将整个购物中心真正作旺。这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意，一起分享成长空间"的原则。
业态与租金关系
在上述工作中，我们运用建筑策划与NEW MALL购物中心策划流程发现了如下缺陷：
发展商委托了一般的市场调查公司对成都商业进行调查缺乏针对性，委托的调查公司缺乏商业经营专家，无法对成都商业发展趋势进行准确预测，对消费者分析不够深入，例如白领消费者的深入调查和分析不够。通过我们的调查分析，成都是四川省会，西南一些大公司总部或分布多设在成都，白领人群多。成都自古就是四川文化中心，大专院校科研院所众多，成都高新区也集中了白领人群。
成都是著名的旅游休闲城市，吸引外地游客众多，而这些游客中都是经济收入较高的白领人群。
投资回报是商业建筑策划的核心，由于SM集团前期要求整个购物中心能够吸引高中低全部人群，事实上存在困难。从长期可持续经营和提升租金角度，我们认为沃尔玛大卖场适合各类人流，但是百货等主力业态必须能够吸引白领人群，周边消费人群难以支撑13万多平方米的大型购物中心规模，因此我们建议要重点吸引白领消费者，所以SM城市广场整个建筑风格需要创新，具备较高建筑文化品味，而不是照搬SM厦门城市广场的建筑风格。
业态理念 设计创新
不仅住宅房地产项目开发存在战略的创新问题，而且大型商业房地产更存在战略创新问题。寻求项目开发模式的突破，就是要打破房地产就是建筑与环境的局限，跳出房地产狭小的专业范畴，把握新世纪客户的精神追求，挖掘区域文化的精华，将商业、旅游、体育、文化产业等与房地产大胆嫁接。开发战略创新是根本目标，专业房地产开发创新是实施的手段，客户的满意才是成功的检验标准。
东方时代广场作为大型MALL购物中心，面对全球的顾客开放，不仅接纳购物休闲人群，也面向世界接纳旅游群体，不断吸收国外商业文化精华，为我所用。我们以深圳人的热情笑迎天下客，将儒家文化的人文关怀落实到服务细节。
购物中心与步行街的休闲娱乐 策划
21世纪是海洋的世纪，大海是人类的故乡。海洋不仅有无穷无尽的保障，而且远古人类就知道海水具有保健功能，不论是海水沐浴，还是利用深层海水开发健康食品，人类对海洋的合理利用与开发刚刚开始，海水疗法是人类提炼总结出来的有效健康保健方法。
挖掘我国古老的海洋文化，提炼海洋保健的精华，运用现代科学技术设备与手段，策划独具特色的海洋活水健康保养中心，让“生命加油站，健康储蓄所”成为现实。
我们的策划是以海洋保养中心和娱乐项目吸引人流，形成购物、旅游、休闲一体化的新型购物中心。
国际先进水平的业态设计方法
根据经营管理的预测与模拟分析进行业态设计
预测方法：商业经营的实际经验与知识，市场调查的经验数据，根据消费人口变化与特征，商业发展趋势预测
因此，商业业态的设计需要丰富经验的商业地产专家与零售业专家设计
杨宝民＋青山正人＋许载宁模式
业态设计收费标准
波浪型全接触式动线设计
通过立体空中购物走廊设计，合理利用垂直电梯与扶梯，让顾客进入二层以上商场象进入一层商场一样方便。
让顾客与商铺全接触，
提高商铺的商业价值
地下空间业态的合理规划
华夏城地下室业态规划 深入黄石与北京参考同类项目，运用自身经验独创
业态设计案例——长春1500亩项目
有关数据表明，2007年，长春商铺市场的供应量将超过70万平方米。这样的开发量，对于长春这样规模的城市，商业地产的供应面积与需求量将趋近失衡。据不完全统计，长春市现有商圈的总体商业商铺总面积大约为120万平方米，加上其他社区商铺和专业卖场及部分潜在的商业项目，保守估计将达到300多万平方米。
远达大街、东荣大路、东环城路周边的商业分布
（1）远达大街是本区域主要干道，集中了本区域经营状态较好的商业业态，但类型分布不均，多以汽修类为主，这也是影响区域经济发展的一个遗留问题。
（2）东荣大路同样是本区域主要商业经营街路，与中东瑞家隔街相望，但商业分布无序，主要是物流为主的商铺，配以餐饮和小型商品供应商铺，这样的布局现在来看，非常不科学、不合理。此类商业若是想发展，必须要进行集中管理，才能得以发展和进步。
（3）东环城路属于城市主要交通道路，临近便利的交通道路却很少有商业类型存在，其原因是原有的工厂围墙占据商业位置，使临街商业没有得到发展。
2、内商业街的商业布局
本区域内商业街现有布局以南北为轴，呈现两横一纵商业趋势。分别以同康路、乾安路为横向，纵向以太有街为主。商业分布较为集中，但规模不大，属于初始化发展状态。
家居批发商圈现状及本项目对策
东荣大路临近本项目，因此本项目一方面可以服务该商圈，另外可以设置相关业态与该商圈融合，提升项目商业价值。
社区商业的实际判断方法与诊断结果
现场诊断方法
1.观察 社区特点
2.假设业态
3.论证业态设计与商业建筑策划结合
4.寻找到最佳方案
长春千亩大盘规划的完善与修改
社区商业业态
设计依据是什么？
1.商圈情况
2.周边人口
3.本社区情况
建筑策划意见
社区商业建筑策划
百联西郊购物中心位于上海西郊的长宁区新泾地区，是百联集团旗下一家全新的商业中心和社区中心。占地面积3.4万平方米，建筑面积达到11万平方米，经营面积为6.25万平方米。购物中心公共活动区域面积1.7万平方米，停车面积1.9万平方米。拥有免费机动车停车位550个、非机动车停车位2500个。
建筑设计特点
百联西郊购物中心由百联集团投资5. 6亿人民币，聘请美国著名购物中心专业设计公司—JEDER国际建筑事务所，和上海现代建筑设计集团江欢成设计事务所共同设计完成。捷得将百联购物中心设计成一个现代村落风格的社区中心。这里的中心广场为大家提供了音乐会、展览、节日庆典、餐饮、购物等一系列活动的理想场所。整个建筑物分地下二层和地上四层。购物中心采用开放式建筑风格，体现人性化设计理念，通过贯穿东西两侧出入口的步行街、室外与室内交替的环型走廊和天桥、开敞的园林景观中心广场，将三个区域的建筑有机地组合成一个整体。
业态特点
其中：4.4万平方米为国际国内连锁业态；餐饮业1.2万平方米，娱乐休闲业5500平方米，便民服务业2000平方米左右。大型生活超市1家、百货公司1家、专业卖场4家、主题餐饮29家、专卖店62家、娱乐健身5家、社区服务14家。目前有包括友谊百货、世纪联华、HOLA特力屋、迪卡侬、永乐家电在内的共116家商家入驻。
招商中的亮点
运动专卖店与家居招商 餐饮引进星巴克
社区商业建筑设计思想的创新
基于社区购物中心特点突出参与性，目的地，好奇心，具有较好便利性。
购物中心与步行街的商业网点分割
商铺分割原则
a) 根据业态设计优化与顾客动态流线的要求，按照洋流理论的回旋要求，合理分割商铺，确保每个商铺面向通道，没有死角。
b) 根据消费者购买力与投资能力、愿望，对商铺进行多种规格、面积的分割,参考已经购买商铺面积要求统计数据，确定分割面积比例。
c) 合理确定公共分摊面积，确保用户商铺较高实用率，通过流线的合理设计最大限度分割出商铺面积。
d) 合理确定动态流线，有利于开业后实际运营工作。
对于出售以后的大商铺，客户可以再分割，同类面积规格商铺，客户可以购买多套组合。
销售比例
销售部分面积＝（项目投资额＋30%收益）%每平方米单价
发展商要有能力开发下一期项目。
具体销售要详细根据市场情况进行商铺分割，详细计算销售哪些部分，制定价值策略，这是我们操作过的商铺销售策划方案要系统回答的问题。
社区商业的销售模式
通过经营提升商铺销售价值
融资创新
信托融资：
以项目为杠杆
招商主力店成功以后进行信托融资
香蜜湖水榭花都项目是深圳信托融资最成功的一个项目
现代商业步行街
现代商业步行街的策划是购物、商业文化与休闲娱乐多种策划的集成。
运用海洋的洋流理论对现代商业步行街布局进行理性策划，确保商业步行街的繁荣。
国际一流的商业步行街具有特征：
1、 硬件设施一流，包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施。
2、 它应该是多功能的，比如购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游六个方面。
3、 商业步行街管理水平应该是一流的，不仅要具备普通的商业物业管理功能，而且在步行街整体形象宣传方面，公共服务与商业服务水准方面也应该使一流的。
世界著名步行街具有较高的文化内涵与艺术品味。
银座商业街区
在日本人的心目中，银座是高级、名牌、流行、信用、品味、货真价实、憧憬、时尚以及日本新潮购物中心的代名词。
银座业态特征
拥有日本最多的商业老字号 例如历史悠久文明全国的木村屋
世界最大的画廊街
日本最大的展览设施街
日本地方大众媒体的中心
银行密度最高的商业中心
国内商业步行街普遍存在如下问题：
1、经营序列矛盾。
2、商业利润下滑。
3、商业功能单一，文化休闲功能不强。
空间序列和尺度与消费者心理行为存在差异。
王府井商业街将实施功能、结构、档次、形象的全面调整与提升。
－－完善功能。从单一购物的初级化市场，向购物、旅游、休闲、娱乐、会展、文化等多样性的高级化市场功能转变。 －－调整结构。将传统的商业结构向现代化、国际化商业结构转变。按照国际通行的中心商业区结构和业态分布进行调整，商业占３０－３５％，餐饮企业占２０－２５％，休闲、娱乐、酒店、服务等占３０－４０％。 －－提升档次。 －－营造环境。 －－加快发展数字王府井。
东门步行街改造措施：
1、改造交通设施，设置步行通道，禁止机动车辆通行，交通改造分两期，一期主要包括风貌街、老街广场、解放路等16
2、拆除违法建筑，改造部分建筑设施
3、注重文化设施建设
深圳东门步行街未来发展战略的意见
1、决心拆除全部违法建筑，流出空地，增加绿地。
2、运用城市经营理论，不仅将东门市政建设相关内容向企业开放，而且通过政府政策调节，鼓励企业拆除成片低矮老式建筑，集中建设高层建筑，多流出绿地，增加通透性。
3、改革完善步行街管理体系，提高准入门栏，将低素质经营者淘汰出东门，让优秀的经营者近来，提升东门形象。
4、加大交通治理力度与道路改造力度，拓宽美化周边道路。
理念设计、文化定位、发展规划
理念设计是商业步行街策划的灵魂，理念设计的提出建立在充分的调查研究基础上，步行街策划要考虑步行街的商圈特征、消费习惯、区域历史文化、建筑与商业文化。理念的设计要在商业街历史基础上创新，兼顾历史特点，更重要的是有利于未来发展。
洋流学说与商业步行街布局
洋流的形成有许多原因，主要原因是由于长期定向风的推动。世界各大洋的主要洋流分布与风带有着密切的关系，但洋流流动的方向和风向一致，在北半球向右偏，南半球向左偏。世界四大渔场均分布在洋流回旋地带。从经济地理角度分析
1、 洋流流畅区资源流通过速，难以停留累积，成为鱼类迁徙的路径，无其它特殊条件很难形成资源聚集，如果有沙尘暴等带来大量浮游生物资源，那么会吸引鱼类聚集。
2、 反之，洋流回旋使大量生物滞留，回旋区内食物丰富，吸引鱼类；由此产生食物链，对各种物种产生吸引，从而形成资源富饶区域如：渔场、海底矿藏。
可见回旋使资源和生物聚集。
环球影城步行街立面
目的地 参与性 好奇心
MALL＋商业步行街的招商策划与代理
鉴于目前商品品牌雷同现象严重，建议在差异化招商，不同品牌组合设计方面下功夫，实现招商创新，与商业文化主题相对应，加大进口品牌引进的比例，与韩国日本及香港地区密切合作。
招商代表收费标准—一个月租金
商业步行街的经营管理
商业步行街管理机构的最重要职责是提出发展战略，制定好发展规划，规划好整个步行街的商业业态布局，根据功能定位合理组织商业、旅游、文化休闲等不同功能的分布比例，运用城市经营理论，运用市场手段，执行建筑规划，组织社会力量建设商业步行街。
商业街的具体管理工作如下：
物业服务 (2)交通秩序(3)步行街的外立面、整个建筑风格的把握(4)业态方面根据顾客需求进行整体比例调整。
鱼米河商业步行街开发策划
１、鱼米河商业步行街运用洋流理论布局，尽量构成环形人流循环体系。
２．通过不同业态划分，缩短顾客心理距离，划小核算单位，按照不同业态组织针对性经营。
３．提取营销基金，根据销售额１％提取，２亿元销售额投入２００万元经费。
丽江商业网点规划研究
区域经济特点的把握
城市规划和商业网点规划研究同步
根据城市化进程特色，研究在旅游特色城市合理商业布局，完善城市功能，加快新城区的城市化建设步伐，提高城市生活质量。
业态创新的思考－吸引白领顾客
参考案例１
美国奥特莱斯种类多，很多创新的商店也是从美国开始，通过比较研究美国多个奥特莱斯商店，作者认为fashion outlet是美国非常有特色的品牌折扣店，它将流行文化和商业展示完美结合。fashion outlet位于美国拉斯维加斯，拥有１００多个一流设计师推出的最新款式时装精品，号称精品时尚总汇，折扣达到７５％。
准确细分市场
参考案例２ 韩国东大门市场
（1）批发市场的经营可以吸取百货经营的优点，特别是陈列方面批发市场有自己特点，要充分重视设计作品展示。
（2）中国也应该有面向亚洲顾客群体的服装批发市场，通过考察，我们架设了韩国服装直接进入中国批发市场和购物中心以及百货的桥梁，韩国的服饰也非常适合中国顾客。
（3）韩国的商业经营与韩国文化传播密切结合，“韩流”对中国的服饰潮流影响会加大。
以顾客的真实消费为导向确定商业规划
商业布局与业态设计是商业步行街开发盈利与否的关键内容。
鱼米河商业街开发战略与盈利模式创新
二期政府旧址开发高品质城市综合体（具有丽江地域建筑特色），购物中心、酒店式公寓、办公楼，空中花园结合，假定实现６０００万元以上利润。
强化鱼米河商业街管理公司力量，投资３０００万元招商运营，实现项目可持续经营战略目标，形成商业经营品牌。建议引进一流商业管理公司，实施专业化开发和管理，保证投资者利益，追求项目全胜。
商业地产高级人才培养的一点思考
1.智商与情商
2.国际化视野
3.理论联系实际
从2007年上海培训学员跟踪调查反映出来的成长问题
步行街经营管理人才的结构
经营总经理
招商
营销
财务
丽江街的思考
１．聚集人气
２．商业街区的准确定位
1. 室外商业步行街- 南京路的优势
1.高知名度 例如南京路有好八连
2.人气旺
3.营业额高
支撑南京路优势的条件
第一，悠久的历史
第二，独特的风景
第三，有多种业态，同种业态不多，避免恶性同质化竞争
第四，有知名的品牌
第五，有完善的基础设施
第六，有一个科学的管理机构
大型购物中心内部的室内商业步行街
(1)室内步行街能够提供良好而舒适的小环境，使消费者不再受自然气候的困扰，随时享受舒适的消费过程。
(2)在传统商业淡季，室内步行街对消费者具有强大吸引力。
(3)室内步行街扩展了步行街的商业空间，在一定程度上满足步行街对体量的要求。
以深圳海岸购物广场室内步行街为例，进行创新策划
1. 室内步行街中间地带设立健康加油站，让顾客得到充分休息。
2. 以巴黎步行街风情设置5个主题区域。
3. 设置大小中庭作为共享空间，方便不同业态之间的转换
社区商业步行街
四季花城商业步行街是一个比较成功的实例，四季花城商业街的主题是引进欧洲式的小镇商铺形式，创开放式商场先河。以个性特色商铺为主，为小区内居民创造悠闲雅致的消费环境。目前已吸引了华润万方超市、民润超市、中国银行、海尔空调专卖、雅兰布艺、音像店、茶艺坊、书吧、纯净水、美容美发等近三十户商家在此经营。
商业运营创新
坚持文化营销路线，在管理方面下功夫，将五星级酒店服务与商业物业管理及运营服务相互结合，创造顾客、供应商、步行街三赢模式。
我们协助引进日本先进管理流程，结合丽江顾客的消费偏好，制定出最佳商业管理制度与流程，由日本韩国商业专家为本地运营骨干提供专业培训，由深圳专家为本地普通干部和营业人员提供分级培训。
运营顾问服务收费标准
商业地产业跨地域连锁经营公式
在重视低成本经营等传统战略的同时， 采取战略制胜策略，通过知识提炼管理将品牌变成可以管理传递的知识资产，通过人材经营手段，输出零售业品牌和相关无形资产，突破零售业品牌连锁经营瓶颈。
作者在国内提出零售业跨地域连锁经营公式如下：
品牌形象积累＋知识提炼管理＋人材经营＝成功的商业地产品牌连锁经营
谢谢大家
祝愿大家健康成长，请同志们批评指正。
|
