郑州佛岗村项目启动区定位和物业发展建议终稿
谨呈：郑州亚新房地产开发有限公司
项目顾问工作阶段划分
在过去一个月里，世联专案组进行了如下调研与研究工作
第一阶段工作回顾
项目概况
项目地块位于郑州市二七区南部，地块位于京广路以东，冯庄路与南三环路交汇处。其中，冯庄路为规划路，路宽50-60米；
项目距市中心约20分钟车程；
项目地处佛岗村，约有20余万平米的旧有村民居住性物业及经营性物业。建筑密度较高，人居环境恶劣；
项目地块以西、沿南三环路分布着众多批发市场；
项目地块内有一所中学、小学，南部临黄河科技大学。
规划的南水北调总干渠位于项目地块南侧，距项目地块约2公里左右。
项目属性界定
项目区域价值定位
都市休闲示范区(URD)
Urban Recreatist Demo
项目客户阶段划分
新区大盘的客户群体演变规律
项目物业功能定位
本阶段报告包括四个部分
第一部分：项目总体开发计划研究
运用居住、公建的用地标准，从地块现状、用地规模及外部相邻物业状况、临路状况等四方面对地块资源进行评价
地块资源评价——1、2号地块
地块资源评价——3、4号地块
地块资源评价——5、6号地块
地块资源评价——7、8号地块
地块资源评价——9号地块
各地块优劣势排序 总建设用地：1583.2亩、住宅建设用地：1417.3亩
回迁区位置
分期开发原则
第一部分：项目总体开发计划研究
项目开发的产品节奏的变化受到以下诸多因素的影响
测算总原则1
测算总原则2
一期基本测算数据确定——一期总占地201213.64平米，商品房总建面22.68万平米
1.5容积率测算图表
测算结论
测算结论2
项目启动区容积率1.5方案分析
启动区首期物业配比建议
项目启动区物业开发规划示意图
启动区首期测算
二期基本测算数据确定——二期总占地166746平米，总建面24~28万平米
商品房区2.0容积率测算图表
容积率2.0方案分析
三期基本测算数据确定——三期总占地299120平米，总建面46~54万平米
商品房区2.0容积率测算图表
容积率2.0方案分析
四期基本测算数据确定——四期总占地256342平米，总建面44万平米
不同容积率测算图表4 商品房区1.8容积率
容积率1.8方案分析
五期基本测算数据确定——五期总占地182001平米，总建面27万平米
不同容积率测算图表5 商品房区1.5容积率
项目分期物业配比建议
项目分期测算汇总
第一部分：项目总体开发计划研究
项目商业总体规划原则
第一部分：项目总体开发计划研究
项目分期开发回顾
分期开发策略分解
一期——样本•City Face 都市的、现代的形象，是项目一期最核心的主题
标志性建筑——售楼处＋会所
中央喷泉休闲广场
入口处时尚休闲商业
Touchable全实景展示区
二期——摩登街区•City Walk 都市休闲的生活方式，是项目二期最核心的主题
休闲城市广场
特色商业内街
现场大事件营销活动
全现房并部分入住的项目一期是生活方式最直接的体现
三期——一品空间•City Mix 局部颠覆、创新的产品，是项目三期最核心的主题
局部夸张设计的产品
四期——领秀•City Garden 五期——无限•City River 社区的总体成熟度，是项目四期、五期最核心的主题
商业、医疗、教育等所有配套配置完备
自然景观的成熟
社区居民生活的成熟
项目整体案名推荐
第一部分：项目总体开发计划研究
政府收益——税收
政府收益——地价上涨 天津梅江南片区土地升值研究
梅江南片区土地升值轨迹及各关键驱动因素
政府收益——地价上涨 北京东坝片区土地升值研究
东坝片区土地升值轨迹及各关键驱动因素
城市边缘区域地价上涨关键驱动因素
第二部分：项目启动区定位及开发策略研究
世联对本项目启动区在整个项目开发中使命的认识
开发商概况、限制条件、开发目标
项目前期资金投入量大，要做大量的拆迁补偿工作；
项目准备用现有 自有资金 + 融资（银行+ 合作）启动项目。
整体项目预计5年内全部开发完成
开发商概况（二）
项目本体条件的回顾（一）
项目本体条件的回顾（二）
随着郑州作为中原地区服务型经济城市中心地位的不断加强，未来房地产市场将有较大发展空间
从几个主要经济指标看，郑州的“固定资产投入”、“消费品零售总额”、“居民储蓄”、“财政收入”、“城镇从业人员人数”等在全省比例中都在20%以上。
工业主要分布在巩义、新密、新郑、荥阳，比例分别为24.3%、12.4%、12.1%、10.7%，市区为13.8%，其中二七区为2%
各指标表明，郑州市房地产市场目前正处于高速发展阶段，且未来仍具有较大发展空间
客户访谈主要观点总结：多层受欢迎，对高层有一定担心；有较强的购房欲望
客户访谈主要观点总结：南区较陌生，客户区域性较强，追求实惠经济实用
项目竞争区域的确定：项目的主要竞争区域为市南区
三环目前有大量批发市场，有市场潜力；南水北调干渠建设，将对未来的市场格局产生影响
项目所在区域在售楼盘不多，在售总面积在100万平米左右
市场总结：目前区域市场竞争不是项目面临的真正竞争，真正的竞争是未来潜在的竞争
案例选取原则：契合本项目的基本条件，项目定位较为相似
深圳万科城区位与交通
万科城一期展示区 ——郊区大盘看得见的未来居住体验
深圳万科城——启动区物业以中档产品为主，后期定位走高
一期启动产品的物业组合，情景洋房为主，少量TOHO 检验市场，提升形象
二期的产品定位明显走高，低密度产品所占的比例明显增加
深圳万科城成功在于四个明确——客户、产品、形象、目标明确
万科城的成功关键因素——解决了四个关键性问题
北京.奥林匹克花园概况
区位：紧邻东五环，位于北京十大边缘片区之一的东坝片区；
规模：占地面积66公顷，其中建设用地49.35公顷；建筑面积逾100万平方米；容积率约为1.1；绿化率约为40%；总居住人口数约为5000余户；
市场环境：03年开发一、二期；05年开发第三期，面临市场上众多中高档楼盘截流客户，且预计未来市场会有大规模放量，片区竞争将十分激烈；
形象定位：奥林匹克国际运动社区；
产品定位：一二期为4-5层的花园洋房，三期为7~9层电梯小高层；
客户定位：立足区域，面向全市，定位中产阶层为项目主力客户。
项目分期——项目一、二期没能充分展示项目特质（较平）
三期工作重点：整合项目资源，突出展示社区幸福感
展示项目的配套优势与项目阶段性主题，突出项目整体气质
奥运品牌
设计1200米的奥林匹克大道以及六大主题广场
在整个大道中，设置各类运动器材、娱乐活动场地
设计14000平米的专业运动城，是一家集健身、专业训练、休闲娱乐、餐饮聚会等为一体的大型综合性体育休闲设施
展示项目的配套优势与项目阶段性主题，突出项目整体气质
教育与生活配套
引进北师大幼儿园和小学，约定业主可以免费进入北师大幼儿园和附小，对项目促进作用极大
社区配套齐全：超市、邮局、银行、诊所、商业街、专业运动城、社区巴士等
一个主题概念、四个明确——客户、产品、形象、目标明确
区域市场目前需求潜力并未能得到从分释放——本项目可以在“区域空档”上突破
区域市场开发水平整体偏低——本项目可以在“质”上突破
区域市场产品供应结构单一，客户群同类现象显著——本项目可以在供应结构上突破
在未来近几年内是区域竞争的空档期——本项目可以在开发时机上实现突破
面对市场机会，我们该如何应对？
项目启动区定位制定前奏
启动区开发策略面对的问题
项目启动区首期规模——约 10 万平米左右（区域内各大型楼盘年消化速度约为10万平米左右）
高端财富阶层客户来源及行为特征分析
高端财富阶层客户置业关注价值点
高端财富客户阶层置业特征及价值排序
部分高端财富阶层客户访谈摘要
部分高端财富阶层客户访谈摘要
中端成熟阶层客户来源及行为特征分析
中端成熟阶层客户置业关注价值点
中端成熟阶层客户置业特征及价值排序
部分中端成熟阶层客户访谈摘要
部分中端成熟阶层客户访谈摘要
中低端阶层客户来源及行为特征分析
中低端阶层客户置业关注价值点
中低端阶层客户置业特征及价值排序
部分中低端阶层客户访谈摘要
Case：郑州成功项目高端产品特点
启动区中高端物业定为退台花园洋房
Competition
综合客户价值、市场竞争及经典案例分析，明确启动区产品价值发力点
启动区产品策略——针对3C分析结果，通过创新价值点实现产品的局部领先
现代建筑风格，符合项目定位，提升启动区形象
启动区规划设想——BLOCK理念创造客户可感知的领先规划概念
叠拼以上户的屋顶花园与下户的下沉庭院花园形成产品核心价值点
退台洋房通过客厅卧室的宽采光面设计，突出产品的舒适性
改良多层和小高层通过凸窗体现产品的高性价比
启动区户型面积、配比贴近市场需求，控制总面积及总价区间
启动区物业管理设计市场平台水平，突出安防系统，满足高端客户价值需求
启动区产品设备设施设置为市场平台水平
启动区园林景观设计控制成本，满足市场平均水平
启动区配套物业设置为市场平台水平
启动区会所功能建议设置平台水平，运动、餐饮满足中高端客户健身、交流需求
综合会所功能设置，建议会所面积约1000平米
在制定启动区的展示策略时，必须面对的几大问题
合理规划，充分体现项目特质。 以最优资源高起点启动，一举奠定社区形象。
入口处优先规划，展示非限定性空间。 以建筑细节、小品来渲染社区生活气氛。
临主要交通路区域优先启动 物业与配套全面展示
物业与配套全面展示，弱化陌生感。
在规划上、建筑风格上展示海岸社区
规划特色
现有楼建筑错落排布，以最大可能的利用中央景观和海景
通过蓝色人工湖、沙滩泳池制造滨海的感觉
通过林荫道打通与海的联系
整体的简约热带风情，演绎滨海度假意象
以建筑细节、小品体现滨海生活新形象，验证“海岸生活”的新度假理念。
类似海洋产品的建筑小品来渲染海的气氛
整体的简约热带风情，演绎滨海度假意象
加勒比风情的商业街，体现度假感觉
借鉴案例形成项目启动区首期展示总策略
核心展示区的营建要点提示
策略三:集中商业、中心广场、绿地等设计与启动区设计同时进行（实现较为真实的规划展示）。
项目启动区首期推出的产品
启动区物业建议总结
项目核心问题和难点的解决方案提炼
项目核心问题——
如何保持大盘可持续开发和可持续盈利？
第三部分：项目整体物业发展建议研究
可持续发展URD社区的“P6计划” 指导建立项目整体物业发展建议体系
整体物业发展建议
Block理念指导社区组团划分
整体物业发展建议
目前国内一二线城市中高端项目建筑风格——西方复古建筑风格
目前国内一二线城市中高端项目建筑风格——现代建筑风格
本项目建筑风格——基于竞争、客户需求、项目定位及后期升级要求综合考虑
本项目的建筑风格选择——简洁明快的现代主义风格，体现URD气质
叠拼、洋房建筑风格选择
改良多层建筑风格选择
小高层建筑风格选择
整体物业发展建议
DIS区域识别系统——地面铺装
DIS区域识别系统——公共小品
以市政道路构成的主干道系统通过设计成为社区公共空间的一部分
多层级、立体绿化，调节建筑空间的张驰
项目本体条件的回顾（二）
天桥实现南北区域及东西区域的贯通，实现各区域的结合
整体物业发展建议
综合考虑主观战略目标与客观市场需求，得到产品配比原则
项目户型设计与创新的指导原则
各类产品创新价值点
叠拼——一户有天一户有地，别墅级的居住享受
通过下列产品设计点，体现叠拼的别墅感
巧妙利用立面空间的变化，带来户型的多样化
叠拼——既要满足高品质的居住要求，又要适当控制户型面积
多层创新产品：退台式花园洋房
建筑特点：外立面层层退台，每户均有露台，；一层由庭院入户，二层由露台入户，三四层由楼梯入户
洋房的种种价值点可以提高对客户的吸引力，比普通的多层产品更易销售
退台洋房户型设计创新点——舒适性的体现是最大的设计要点
强调户内外自然景观的衔接，以人性化的室内功能布局提升舒适度
六层改良多层是普通多层的升级产品形式，借鉴花园洋房的元素来美化产品的形态、提供居住品质
与普通多层相比，改良多层更强调建筑外立面和景观的融合
改良多层户型布局方正紧凑，强调过渡空间，通过大阳台设计促使户内外自然景观充分衔接，提高舒适度
通过创新元素体现改良多层产品的优势
入户花园，可改成房间
大面积阳台或露台
步入式凸窗
步入式衣帽间
阳光房
凸窗或角窗
错层空间
服务功能的阳台
储藏空间
建议将图中标示的BLOCK组团做为村民回迁区，设置普通多层产品
目前郑州市场在售的小高层产品主流面积区间较大，销售速度较慢
不同阶层客户，关注的核心价值点也不同
价值提升点：落地凸窗，增加户型的实惠感和舒适性
紧凑型户型价值提升点：赠送夹层空间
小高层产品户型设计总结——价值点分配
必备赠送凸窗设计点：凸窗，可以局部放大空间感，突出实惠感
板塔结合设计，1梯3-4户；保证小户型朝南的采光、观景效果
边单元大户型产品设计270度大落地窗，强化观景效果，增强采光
各类物业单体研究小结
整体物业发展建议
商业总体规划
社区商业总体规划原则
高档商业步行街
大众型商业
回迁区商业
通过外廊、骑楼、上步楼梯等设计增加商业氛围
通过门店牌、休闲桌椅等设计吸引人流注意并停留，增强商业氛围
休闲设施的设置，增加商业氛围
灯光效果的营造
启动区商业业态选择
启动区商业业态选择
区域经济总部
新区房地产开发一般经历由住宅— 商业—商务的次序
核心标志性建筑的先期规划和建设是新区高速发展的重要推动引擎
社区停车设置
停车位的设置——满足中高档社区的车位需求
郑州市中高档住宅车位配比指导数据为0.7:1
市场竞争项目的车户比基本在0.5:1—0.7:1之间
小高层底部设置半地下车库，节省成本，并实现立体绿化
配套会所功能
会所功能考虑项目各期需求，结合商业中心的商业内街统一设置
配套幼儿园
配套幼儿园
第四部分：大盘开发风险分析
大盘开发容易陷入的误区以及本项目尽量规避风险的关键举措
大盘开发容易陷入的误区以及本项目尽量规避风险的关键举措
大盘开发容易陷入的误区以及本项目尽量规避风险的关键举措
对于资金风险的规避
对于政策风险的规避
THE END THANKS!
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