豪宅配套的设置准则

豪宅配套的设置准则
一栋豪宅，除了具备这些自身的“硬件”优势外，其“软件”优势也发挥着不可或缺的作用。豪宅为什么这样值钱？因为富豪们买来豪宅的同时，也会享受到顶级的配套及物业管理服务。只有这样，才能够使豪宅的主人倍受尊崇，时时刻刻体会到住在豪宅所享受到的尊贵。



一、主题会所
豪华会所是豪宅必备的要件之一，装修豪华、气派的会所能极大提升项目的档次。会所对其营销溢价形成了重大的支撑，除了金碧辉煌的豪华室内装修，像室内游泳池、健身馆等高档配置，门童的配备等都是豪宅的主要标签之一。

http://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image001.jpg
http://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image002.jpg

重庆绿城翠谷会所

上海九间堂会所

http://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image003.jpg

北京星河湾会所大堂

1.健身俱乐部、美容主题
在公寓型豪宅的会所配置中，游泳池基本为露天泳池，起到补充小区景观的目的，另有相当比例会所拥有露天及室内恒温泳池的双泳池配置。

http://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image007.gif



会所的泳池非普通健身游泳馆内泳池的配置，其融健身与美容于一体，除备有室内及室外泳池外，还有热水、香熏、矿物盐及日式风吕主题水疗泳池，室外泳池地台更特别铺砌热石，让业主享受泳池及浸浴后，双脚不用踏在冰冷的地台上。

http://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image008.jpg
http://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image009.jpg

深圳红树西岸花园会所

会所多数提供最舒适的专业美容护理服务，包括一站式美容、美甲、护肤及水疗按摩、发型设计及美发护理等逾百种专业服务。另外，会有多位专业营养师及私人顾问，为住客提供更健康的专业指导，获得更事半功倍的健康与优美体态。

http://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image013.gif



别墅社区的配套会所设施更有志于营造与物业风格相一致的格调，并通过完善的服务设施体现低调的奢华感。

http://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image016.gif

http://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image018.gif

如社区规模较大，或是会所兼而对外运营，那么其设施更多、分类更细。常见的其他设施还有诸如室内攀岩训练室、室内体育馆、健康舞室、健身室、营养补充站、伸展活动室、美容顾问中心、化妆间、日式禅院、独立美容护理套房、贵宾按摩套房、双人美容护理贵宾套房、香熏水疗池、深层矿物池、冰水疗肤池、室内日式风吕池及露天日式风吕池连热石台阶等。

http://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image019.jpghttp://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image020.jpghttp://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image021.jpg
上海翠湖天地御苑会所
深圳红树西岸花园会所



2娱乐主题
内设置遍及全球的国际电视频道，全天候提供无尽娱乐与新闻资讯，住客可享用多个游戏平台，玩尽网上互动游戏，以及精彩网上节目。而整个豪华会所，包括室内范围及游池旁的日光晒台，安装通讯设备，将第一手资讯引入消闲生活中。同时，为使住客全面享受优越的超级富豪电子化家居生活。会所自设桌球室、卡拉ok房、网络游戏室。



http://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image022.jpghttp://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image023.jpghttp://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image024.jpg

上海翠湖天地御苑会所

3儿童俱乐部主题
儿童可免费报读及多堂的启智课程，会所自设儿童导师办公室、儿童电脑教育中心、儿童创作室、儿童游戏乐园，更为儿童特设“语言沟通技巧”、“演讲与话剧”、儿童画班等各项专业导师领导的课程。

http://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image025.jpghttp://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image026.jpg

上海翠湖天地御苑会所



同时，会所内的“儿童乐园”，提供多种富启发性及益智的玩具，例如在一处 “儿童迷你天地”，放置多部名厂汽车的袖珍电动游戏版，让小住户在模拟驾驶天地中享受驰骋之乐，并学习交通安全规则及认识香港著名的街道与建筑物。

4 餐饮主题
餐饮会所集合世界各地巧手厨师，每月以不同主题轮流炮制最拿手精选美食，便能享受“豪、精、闲”的饮食文化精髓，可享用多种精选美食。

http://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image027.jpghttp://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image028.jpg

北京星河湾会所 西餐厅

http://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image029.jpg

深圳红树西岸花园会所

http://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image030.jpg
http://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image031.jpg

上海佘山高尔夫别墅会所

5商务主题
商务型会所尽量贴近商务人士需求，分化越来越细，不仅仅满足于会议功能，更包括会餐、私密洽谈、红酒雪茄等功能室。


http://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image034.gif

http://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image035.jpghttp://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image036.jpg

北京星河湾会所 商务洽谈室

http://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image039.gif



6 交通主题
豪宅的业主可免费尊享多次豪华轿车接载往机场的服务，会所的轿车车队包括多部顶级座驾，连同酒店式的司机服务，无论是结婚周年纪念或隆重宴会，均可享受此梦寐以求的豪华座驾与司机服务。

http://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image040.jpg

二、商业配套
u
建议商业和会所结合设计，后期经营会所作为商业的核心部分，既增加了有效的商业面积，也解决了会所经营出路；并且商业和会所结合之后体量增加能够以整体形象树立区域高档商业地标，弥补本区域高档商业不足的现状；

u
商业虽然设计成街铺形式，建议在适当位置预留小型休闲广场，形成步行街形式。



http://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image041.jpghttp://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image042.jpg

	成都 麓山国际

Ø
按照3500平方的商业配套来举例，各合理功能部分面积分摊如下：

功能	内容	规模（平方米）	比例
超市	小型超市	600	11%
餐饮	中西餐饮、咖啡吧、酒吧	2200	37%
生活配套	茶药、甜品零售等	600	17%
	邮局银行	200	6%
	美容美发、瘦身按摩等	500	15%
	中介、干洗、维修等服务设施	500	15%
总计	——	3500	100%

三、 物业管理服务
物业服务是评判豪宅的重要标准。事实上，建筑品质达到豪宅标准并不难，难的是通过物业服务，在每一个细节都要传达出豪宅的风范，每一项服务都要让业主感觉到豪宅的尊崇。比如，豪宅里经常有外籍业主，假若服务人员连英语都不会讲，这样的豪宅其实也只是一个空壳。

上海檀宫

http://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image043.jpg

豪宅是人们对居住环境要求不断提升的结果，固而其保值与增值也显得极为重要。随着自然景观、生态资源的不断减少，豪宅先天的景观资源固然能成为住宅保值的砝码，但如果不注意维护与保养，更优美的环境资源也逃不过岁月的侵蚀和人为的破坏。固而，豪宅的“后天”资源——物业管理服务就显得极为重要了，国内现时已有部分发展商意识到这方面问题的重要性，纷纷聘请有资质的专业物管对其豪宅物业进行维护。

1智能化设施

物业名称	九间堂
智能化内容	安保系统：   第一重：小区周界红外线报警系统，电视监控系统跟踪；   第二重，电子寻更及区内电视监控系统；   第三重：每户庭院围墙周界报警设德国TCS黑白可视对讲系统，每户配四个可视对讲分机；   第四重：家庭安防报警系统，包括主动红外移动感应探测，燃气泄露感应探测；   第五重：紧急报警按钮，每户设置多个紧急报警按纽。卫视、电话以有线电视：每户设卫视及有线电视两根进户线路，在主要房间预留终端。

u
从选取的案例可以看出，对智能化的配置要求，根据物业形式不同会有一定差异，但是都突出了安保方面的智能化管理系统。基本都是以五重安保作为基本模版；

u
其他智能化要求都采用了最基本的智能化要求，没有对智能化做过多的阐释。

序号	系统名称	作用	备注
1	闭路电视监控子系统	安全防范	—
2	周界防范报警子系统	安全防范	—
3	楼宇可视对讲子系统	安全防范	—
4	家庭安全防范子系统	安全防范	—
5	电子巡更子系统	安全防范	—
6	车库管理子系统	安全防范	做基本的车辆出入户控制
7	宽带信息系统	信息通信	—
8	有线电视系统	信息通信	—
9	家居信息系统（综合布线）	信息通信	—
10	一卡通系统	消费、停车、发卡	—
11	背景音响及紧急广播子系统	物业管理	—
12	公共显示系统	物业管理	—
13	小区导询系统	物业管理	—
14	物业管理系统	物业管理	—
15	远程抄表系统	物业管理	—
16	建筑设备监控系统	设备控制	—
17	小区控制中心系统	系统控制、物业管理	只保留系统控制系统

http://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image049.gif




http://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image056.gif



u
智能化的投入相对整个房地产开发来讲，属于比较小的投资量而且营造周期易于控制，随着小区智能化的发展，不易形成比较突出的智能化产品差距，即使由于智能化的设计产生了相对强势卖点，竞争对手也能在短时间内迎头赶上；

u
智能化设备建议以基本的配置为准，不作为产品主打卖点营造。



2物业服务
http://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image057.jpghttp://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image058.jpghttp://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image060.jpg


豪宅的物业管理以讲究服务功能为主，根据对多数豪宅楼盘的对比调查，物管公司多为境外公司，建议采用境外一线品牌物管公司，或者国内知名品牌。

在豪宅住户的服务内容上以常规服务为主，还要适当增加特色服务。

http://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image061.jpghttp://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image062.jpg
http://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image063.jpg


推荐物管公司及管理案例示意：

物业管理公司	管理案例示意
世邦魏理仕	上海佘山月湖山庄、上海王子晶品
戴德梁行	上海世茂佘山庄园、上海鸿丰·香缇花园、杭州滨江·金色海岸
仲量联行	上海财富海景花园、广州汇峰苑
第一太平戴维斯	上海世茂滨江花园、北京观唐中式宅院、北京财富公馆、广州金海岸花园、广州博雅首府
东湖物业	上海香梅花园、上海西郊明苑别墅、上海香榭丽舍
Starkey International, USA	上海檀宫
雅诗阁国际管理	上海济南路8号
香港凯莱物业	北京玫瑰园
达文物业	北京东山墅

也可以看到，一些豪宅项目的开发商本身具有自身的物业管理公司，针对其项目定制物业服务，为业主提供切实的、与住宅相匹配的服务。

开发商	物业管理公司	管理案例示意
证大集团	证大物业	上海九间堂别墅
汤臣集团	汤臣物业	上海汤臣一品大厦
瑞安集团	新昌瑞安物业	上海翠湖天地
华侨城集团	华侨城物业	深圳纯水岸
新世界地产	新世界物业	广州凯旋新世界
中海地产	中海深蓝物业	深圳香蜜湖1号
长江房地产	长江物业	大连颐合园

（1）
常规服务内容简介
■ 住房装修装潢管理：房屋建筑共享部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、门厅、民防设施、广场等。

■ 房屋设备设施的管理：公共设施、设备的维修、养护和管理，包括共享的上下水管道、落水管、污水管、共享照明、楼内消防设施、电梯、中央空调系统、后备组发电机组、避雷装置等。

■ 小区环境管理：

安全保卫：保安巡更系统、闭路电视监控系统、红外线报防、探测报警装置等

消防服务：消防监控系统 、消防设施的维修、养护和管理

保洁服务：小区公共设施清洁、紧急清洁/特别清洁服务（火灾、水浸）

维修服务：24小时报修电话，半小时维修人员上门服务

环境保护：污水处理系统、垃圾集中处理系统

绿化服务：公共绿地、水景等养护与管理

邮电通讯服务：邮政信箱、电话系统、电视天线、卫星接收系统

车辆管理：24小时中央监控、 IC卡电子门锁

社区服务：房屋出租、装修监理、房屋装修、预订出租车等。

（2）
贵宾客户专属服务内容简介
■ 家政服务：

保姆服务；钟点工服务；邮件代收发，有规定不能代办者除外；报刊杂志代订收；代订奶品；票务代订；留言代转达；代购生活用品；物品转交；运动场所预订、洗衣服务、搬家搬物，；家庭清洁卫生；代请家庭厨师

■ 热线服务：

定时叫醒；服务预约；各项便民查询；电话号码查询；旅游线路查询；电话订餐；代订出租车、饮用水、鲜花、酒店客房等。

■ 商务服务类：

代缴水电、煤气费用，电话费；代办煤气、电话初装；代买车、船、飞机票；家教服务；病人护理，日常保健；礼品递送；复印、传真、彩照扩印等。

http://file:///C:/DOCUME%7E1/ADMINI%7E1/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/07/clip_image064.jpg

上海世茂佘山庄园 私家码头

（3）
豪宅特色物业服务
济南路八号：英国超级品牌

济南路八号在对于物业的管理上属于国际级超五星水平，由帕默斯顿酒店集团(Palmerston Hotels& Resorts, 英国著名五星级酒店运营商)为其提供物业服务，包括：家政、房间服务、二十四小时大堂经理、温泉和健身会所、由专业司机驾驶劳斯莱斯接送、私人管家及其它各项服务。此类服务水准，在上海前所未有。



北京星河湾:“家政秘书”

北京星河湾为业主一对一提供服务的“家政秘书”，培训难度不亚于培训一个经理级管理干部。也就是说，星河湾相当于一对一的经理级物业服务人员在为业主做服务。“家政秘书”成为北京豪宅最大亮点。这次在北京星河湾提出的家政秘书服务，就有一个突破，我们将家政秘书服务提前到业主入住前，及时把有关项目的信息反馈给业主，帮助业主处理收楼前的事宜。



北京裘马都：酒店式物管服务

北京裘马将美国酒店式物管服务的概念引入，针对业主定制全天式的服务，如礼宾服务，包括迎送贵宾服务、接机服务、酒店预订、订车服务、行李服务、礼仪服务、叫醒服务、留言服务；客务服务，包括家庭保洁服务、洗衣服务、皮鞋养护服务、医疗服务、儿童照看服务、学生接送服务、宠物看管服务、家庭保健服务、家庭美化服务、VIP客房服务等；管家特约服务，包括私人司机服务、私人宴会承办服务、私人聚会服务、运动休闲、观光旅游、购物陪同服务等；餐饮服务包括调酒师服务、家庭餐饮服务、私人厨师、送餐服务等。业主在家，犹如在五星级酒店内，享受到物管贴身周到的服务。



易居视点：

豪宅配套除了豪气之外，更重要的是服务以定制为规则。