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六安市城市总体规划(2008-2030)

关于《六安市城市总体规划(2008-2030)》(草案)的公告

  《六安市城市总体规划(2008-2030)》(草案)已编制完成,现依据《中华人民共和国城乡规划法》第二十六条的规定,将该规划草案予以公告,欢迎广大市民积极参与,并对该规划草案提出宝贵的意见和建议,对其中合理和意见和建议我们将提请编制单位在方案修改时一并采纳。

  公示时间:公示之日起30日

  联系单位:六安市规划局

  联 系 人 : 郑 军

  联系地点:六安市梅山南路政务中心8楼

  联系电话:0564-3378081

  我们还将在六安市政府网和六安市建委网将《六安市城市总体规划(2008-2030)》(草案)的相关文字和图件予以公告,欢迎广大市民登陆上述网址查询并提出意见和建议。

  六安建委网:  http://www.lajs.gov.cn/Article/ghgs/Index.html


六安市规划局

  《六安市城市总体规划(2008-2030)》(草案)简要说明

  1、 城市性质

  六安市的城市性质为: 大别山北麓中心城市,安徽省省会经济圈副中心城市,区域交通枢纽,安徽省加工制造业的重要基地之一,具有滨水园林特色的现代化城市。

  2 、城市职能

  (1)大别山北麓的中心城市

  (2)省会经济圈副中心城市

  (3)区域性交通枢纽

  (4)安徽省加工制造业配套基地之一

  (5)六安市域政治、经济、文化中心

  3 、规划期限

  近期:2008—2015年

  中期:2015—2020年

  远期:2020—2030年

  4、城市规模

  近期:至2015年城市人口规模为68万,建设用地规模为70 km2;

  中期:至2020年城市人口规模为80万,建设用地规模为82 km2;

  远期:至2030年城市人口规模为120万,建设用地规模为120 km2。

  5、规划范围

  本次规划分为市域、规划区、中心城区三个研究层次。

  (1)市域范围:包括金安、裕安两区,寿县、霍邱、舒城、金寨、霍山五县以及省级六安经济技术开发区和叶集改革发展试验区(县级)。用地面积为17976 km2。

  (2)规划区范围:包括中心城区和新安镇、徐集镇、三十铺镇、城南镇、苏埠镇、城北乡、中店乡、分路口镇、韩摆渡镇、先生店乡、椿树镇10个乡镇以及横排头风景区。规划区面积为1096.8km2。

  (3)中心城区范围:北至合武高速,南至宁西铁路,东到三元河,西到商景高速。包括现状城区10个街道办事处和1个乡范围、以及与之相接的三十铺镇、新安镇、城南镇的部分用地,总面积约120km2。

  6、城市发展方向

  “向东主动推进,向北积极延伸,向西跨河拓展,向南逐步完善”,构建未来六安中心城区的整体空间结构,将城市的发展重心向东、向北转移,适当向西发展,从空间结构上保障城市布局的合理性,为城市发展提供充足的空间。

  7、 中心城区空间管制规划  
  
  综合考虑中心城区范围内用地的区位、交通、用地条件、自然生态现状及基本农田的分布等多方面因素,将中心城区的空间划分为四类区域进行管制,即禁建区、限建区、适建区和已建区。

  ①禁建区:城市重要的生态通廊和生态背景区域,成片的基本农田保护区。

  该区域除进行农村居民点建设和与保护需要直接相关建设外,禁止一切与城市建设相关的活动的开展,并严禁破坏景观与自然资源,保护耕地,禁止耕地转为非耕地,禁止侵占基本农田进行农村居民点建设。

  ②限建区:因发展条件有限,发展前景尚不明确的区域。

  该区域除进行农村居民点建设、城市重大基础设施项目建设外,限制其它与城市建设相关的活动的开展。保护耕地,严格控制耕地转为非耕地,因建设需求确需占用耕地的,必须经法定程序规定严格审批批准后方可实行。控制农村居民点规模,禁止侵占基本农田进行建设。

  ③适建区:综合发展条件较好,适宜城市建设用地发展的区域。

  在该区域内,因城市建设发展需求,涉及将农田地转为建设用地的,必须经法定程序规定严格审批批准后方可实行;该区域内的农村居民点,原则上不再扩大其规模,应对其进行合理引导,促进其向城镇型住区集中。

  ④已建区:现状城市建设及基础设施建设已经覆盖的区域。

  调整用地结构与布局,完善配套设施,改善生活环境;疏散核心区功能,适当疏散人口。

  8、规划空间布局结构

  本次规划城市整体结构为“一环两心、三轴四区”

  (1)一环:西环路—长安北路—佛子岭路

  依托城中区外围道路,便捷联系城市各区,作为展开城市空间发展构架的基础。

  (2)两心:城市中心、城市副中心

  城市中心:以球拍广场为核心,依托老城现状基础,围绕其形成的商贸、文化娱乐、金融综合服务中心,也是城市的中心。

  城市副中心:以规划新城大道为基础,结合南部古城遗址,在淠河和淠东干渠之间布置商贸、文化娱乐、 金融办公的城市新城中心,同时也是城市副中心。

  (3)三轴:

  大别山路—皖西路老城东西向发展轴:以老312国道为基础,完善城市空间布局,连接老城区和六安经济开发区,从而形成老城东西向发展轴,促使城市的东向发展。

  梅山南路—梅山北路南北向发展轴:以梅山路为轴线,串联城市老城和新城

  新城大道东西向发展轴:以新城大道为轴线,设置东西向绿化分隔带,形成重要的新城景观大道,拉开城市组团构架,为城市远景向东合肥方向发展奠定基础,并在其中布置城市重要公共活动功能,形成城市副中心。

  (2)四区:城中区、城东区、淠河西区、城北区

  ①城中区

  以现有城市中心为基础进行进一步改建扩建。在这一地域形成商业中心、教育中心、文化娱乐中心,并与城市南端的行政中心、火车站场附近的交通集散中心及商贸区,加上城市河中岛——月亮岛等,组成城市中心区。

  ②城东区

  以六安经济开发区为主体,包含金安区经济开发区,形成的以工业为主要发展目标,同时配套商业、居住功能的城市综合片区。

  ③淠河西区

  位于城市老淠河以西,以居住为主,依托优良的滨水环境,打造宜人的城市居住片区。

  ④城北区

  北部跨越淠河总干渠以技术建设工业组团,依托城北高速公路的交通优势,工业主要以层次相对较高二类的产业为主发展综合产业区,并在东侧预留发展用地,辅以一定沿河商业、居住用地,形成城市北部新区。

  9、城市发展的总体目标   

  坚持认真落实科学发展观,进一步更新观念、深化改革、扩大开放,推动经济体制转换、增长方式转变、产业结构转型,实施“接轨长三角、衔接中西部;融入省会经济圈、领衔大别山北麓”区域发展战略,明确中心城区主导职能,以工业化为核心,加快全面建设小康六安,最终打造以“绿”为特色,以“水”为灵魂,自然、社会、人和谐一体的大别山北麓中心城市。

  10、 城市建设目标

  加快城市建设现代化进程;普遍提高人民居住水平,创造高质量的居住生活环境;合理布局各类功能用地,保障城市协调发展;建设层次多样、网点均衡的现代化商业、文化、游憩设施体系;建成现代化城市交通体系,增强城市交通辐射能力;加强城市综合防灾体系和市政基础设施的建设;提高绿化水平,严格保护自然环境,改善城市生态,构成合理的生态框架,逐步把六安建设成为富有滨水城市特色的现代化生态城市。着力打造“水城六安”、“绿城六安”和“文城六安”三大城市特色。

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六安市房地产市场供求状况调查

一、六安市土地储备与用地规划
1、六安市区内国有土地级别划分为:
一级地主要分布区位:东至新淠河河沿,南至皖西东路和大别山东路南侧200米以及梅山南路大桥以北西侧200米范围,西至解放路西侧200米范围,北至人民路北侧200米及球拍路两侧200米范围闭合区域。
二级地主要分布区位:东至淠河总干渠以及皖西大道西段两侧200米范围,南至梅山南路桥向西沿总干渠、振华路南侧200米范围,西至磨子潭路两侧200米,黄大街、鼓楼街,北至皋城西路北侧200米以及梅山北路两侧200米闭合区域;火车站站前区的梅山南路、解放南路、佛子岭中路两侧200米范围内地段。
三级地主要分布区位:东至宁平路东侧200米及皖西大道两侧各200米和安丰路两侧各200米范围、南至佛子岭东路两侧200米、火车站站前广场二级地段以外的区域,西至磨子潭路以西200米向北沿老淠河至农科所,北至梅山北路与解放北路交汇处沿手拖厂以南向东至淠河总干渠范围内闭合区域。
四级地主要分布区位:东至六安经济技术开发区(除三级土地外),南至312国道和小华山园艺厂,西至三里街、六安师专,北至光华厂、市化肥厂及至污水处理厂以及解决北路两侧200米范围的闭合区域。
五级地主要分布区位在四级地区位以外的城区边缘地带。
2、土地储备状况
城市近期规划居住用地1038.17万平方米,远期规划1598.58平方米。城市发展储备土地主要分布在城市东南部,312国道以南,宁西铁路以北的部分区域以及城西南,佛子岭路以南、312国道以北的区域。
六安土地储备已初步形成了市场运作与经营城市土地相结合的路子,由储备中心统一收购储备,土地市场统一招标、拍卖、挂牌出让, "征、收(购)、储、供"一条龙管理。到目前储备土地累计8093亩,其中新征用地7673亩,存量土地420亩。 除市政务中心、体育中心及城市道路等用地外,现储备土地库中能出让的土地约5200亩,近几年老城改造可供开发土地面积约4000亩。总体上讲,未来土地市场供应体量较大,新增土地主要集中在开发区和火车站北部和政务新区;存量土地对房地产市场的供应较强,说明六安市政府在未来旧城改造上建设力度较大,将对整体房地产市场及居民生活水准的提高产生积极影响。

3、土地出让与开发
2004年六安城市规划区供应 了62 宗土地,土地总面积 301.22万 平方米。从2002年起六安在土地供应环节严格执行法律规定,对商业、旅游、娱乐和房地产等经营性用地,全面停止协议出让方式,一律实行招标、拍卖、挂牌。对开发区和金安、裕安两个私园区的用地也纳入市统一供地。通过建立统一的土地市场,加快了老城改造步伐,同时新区的土地也有计划推出,房地产市场呈现出空前活跃的局面。2004年城区用于经营房地产开发用地出让共20 个地块,1692  亩。2005年计划出让15 个地块, 计2185 亩,本月将有两次土地挂牌拍卖,其中7月6日挂拍的是盐业公司和皖西宾馆地块,规划用地面积16.2万平方米,243亩。7月29日挂拍的是皖西东路D地块、北门塔公园以北、裕安区政府招待所等5个地块,共计14.7万平方米,221 亩。
结合过去两年的情况,土地市场出让和开发比较活跃,在总体储备总量的支撑下,开发空间较大,房地产项目开发2004年来明显增多,从中也可看出,房地产开发项目增速较快,竞争将趋于剧烈,但土地的价格仍在一个稳步上涨的层面上前行。
二、房地产开发市场概况
1、开发状况:
自2000年到2004年以来,共有53家开发企业参与六安的房地产开发,其中来自市外的开发企业43家,开发土地面积4200亩,其中老城改造面积3000多亩。并开始对3.3平方公里的老城区分块实施改造,首期启动老城改造面积0.94平方公里,先后改造地块40个,拆除各类旧房屋170万平方米、开发面积近200万平方米、商品房约140万平方米。
六安明令城市规划建设用地60平方公里以内及西环路外侧200平方米至老淠河(窑岗嘴大桥至新安大桥段)范围内的农民既城市近郊特定范围内的住户,符合新建或翻建住宅条件并提出建设申请的,原则上必须进入市政府统一建设的安置点,购买公寓住宅。每户80平方米以内按建设成本价提供,超出部分按市场价购买。首批来自芜湖、江苏、福建的开发商开发建设了毅达小区、明都花园、锦绣花园、兴美花园等,以此带动了六安市的房地产市场。同时,一批投资较大、档次较高的项目,如天盈星城、徽商国贸中心、明珠广场、沃尔特大酒店,正在建设之中。
2003年,全市房屋交易面积68.96万平方米,交易额7.89亿元。2004年房屋交易面积   平方米。市区经济适用房建设和危旧房改造步伐加快。相继建成了毅达小区、锦绣花园、明都花园、金鼎花园、兴美花园、金裕小区等住宅新区。
2、价格状况
六安房价大体经历三个阶段,1999-2001年是1000元/平方米,2002-2003年是1000-1400元/平方米,2004年是1400-1880元/平方米。2005年多层住宅城区都在2000元/平方米以上,徽商国贸中心房价最高达到2698元/平方米。高层、小高层的出现将使房价提升一个层次。目前,六安第一栋小高层住宅,位于皖西路上的华安中心广场即将封顶,市场价已达2200元/平方米以上。
由于2003年开工面积较2002年减少,导致2004年竣工房屋市场放量相对较少。由于旧城改造带来的需求拉、城区常住人口增加等因素,自2003年底起,住房价格呈爆发式增长,因而2005年上半年房地产住宅市场的销售情况仍然表现突出, 而随着2004年的开工面积和住宅项目土地市场大量投放,预计2005年下半年起将逐渐影响市场。特别是中央7部委出台了更加严厉的调控房价措施后,虽然六安拆迁改造还有一定的空间(如常青路、黄大街的拆迁改造),但相对而言,未来市场形势不容乐观, 六安房价迅猛上涨的幅度会得到有效遏制,房地产投资市场风险骤然加大。
3、市场特点:
从经济水平来看,六安近几年的发展比前些年有了更快的发展,经济发展较为稳定,特别是在经济开发区政务新区等的带动下,区域发展潜力看好。由于当地的外来人口不多及辐射能力有限,现有房源基本靠当地居民消化,1/3房源为动拆迁户购买,旧城改造为房地产市场发展提供了强劲的推动力;
从房地产业发展来看,由于城市居民自建房或者单位集资建房相对较少,大部分人都接受了商品房的概念,近年来商品房在六安迅速的启动和被广大客户接受,房地产的发展一直都处于供销两旺的势头;外埠房地产商抢滩六安,一方面提升了六安房地产的发展水平,另一方面也将本土部分小开发企业或体制落后的企业淘汰出局,以东苑小区、中房六安分公司等六安房地产领头羊已经淡出 。六安房地产业经过了谨慎启动、盲目开拓,到政府有序管理后,正逐渐走向理智和成熟,培育了一批有信誉、上规模的房地产开发企业和企业家。随着商品房的上市量稳步上升,特别是2004年价格经过井喷式的发展后,2005年商品住房的销售逐步转稳。
从产品特征来看,六安市现有住宅建筑面积在80-130平方米(二居室及三居室为主)楼层在 二三四五层的消化较快;商品房仍以初步的住宅功能为主,对小区绿化以及小区物业管理以及配套服务方面较为欠缺;纯住宅项目较少,大多住宅采取商住一体的格局,商业氛围太浓,也降低了住宅的品质;栋间距太小,停车位设计较少,景观布局一般,整体居住环境不尽理想;大面积户型的消化难度大和购买力不足是比较明显的特点。商业街区偏多、小区内部步行街过烂;铺面多为上下双层联体;老城改造项目几乎都是商住型,内部建设二条以上的小型商业街。
从消费热点来看,住宅集中在城南板块、六安一中周围、环九墩塘和中心广场区域,分别具有政务区、教育、环境和时尚概念,区位特色十分明显。商业铺面热点分散,单层小铺面需求较旺。由于传统商业中心鼓楼街、黄大街、云露街等逐渐消失,尚没有形成新的、具有鲜明商业业态的街区。而皖西路只是集中在街道的北侧,仅仅是超级市场的投资乐园。
从产品需求来看:住宅热、商业冷。从城区明珠广场、徽商国贸中心、豪门花园等楼盘来看,都存在一个共性,就是住宅供不应求,店铺门面房问津者少。徽商在住宅市场风光无限,始终引领六安房价,为疯狂上涨的房价推波助澜。然而,其沿解放路商业步行街销售步履艰难,沿人民路商业迟迟不敢定位,被逼无奈正在悄悄更换销售代理,以便推动市场销售。豪门花园商业铺面更始创下单月无销售的尴尬的记录。明珠广场步行街小铺面好于大铺面,而沿解放路黄金地段的已封顶的两幢7层综合楼,本地市场也难以接受,没有产生预期的所谓黄金效益。各家都分别成立了招商部,奔赴合肥、上海、江浙等地,吸引外商投资。

安徽东旭房地产销售代理公司
二00五年十月

附:六安市某公司近期房地产市场问卷调查





六安市商品住宅消费者特征及其需求特点

1、受访者目前居住状况调查







虽然目前六安市民自有住房比例较高,但主要还是以单位自建房和经济适用房为主,考虑到受访者在接受访问时心理因素所导致的误差,实际拥有完全产权的商品房的市民所占比例可能会低一些,49%的受访者与父母同住,随着这部分受访者经济实力的提高和新的住宅理念的认同,这表明目前商品房在六安的住宅市场中尚未占据主导地位,商品房对于希望改善和讲求自身居住环境和品质的客户还有相当大的发展空间。

2、受访者购买有完全产权的商品房的潜在意愿调查












近年随着六安市商品房住宅的开发力度逐步加大,新的住宅理念正逐步被当地市民所接受。调查显示有86%的受访者在三年内有购买商品房的意愿,并且打算在一年内购买商品房的占到了27%,表明六安市民已经逐步认同了商品房住宅理念,有相当大的潜在消费群体。
3、受访者预期购买商品房楼型调查






调查显示有73%的受访者预期购买的楼型是多层住宅,反映出多层住宅在六安市民心中认可度最高,从经济发展及购买能力等层面考虑,在相当长的一段时期内多层产品仍是六安房地产市场的主流。就目前六安房产市场而言,具有小高层这种建筑形态的个案均为在建项目,如华安中心广场,明珠广场,规划建设的小高层项目较多,如帝都豪园、枫丹翰林苑、和顺花园及天盈星城等。但市民对小高层的了解度相当有限,只有约21%的受访者预期购买小高层,但随着现代居住理念的不断深入,本地居民对高端产品认识与接受度也将逐步提高。小高层住宅是住宅类型中的一个重要的有机组成部分,而以小高层面世的住宅个案必将引领当地的现在居住理念,提升项目整体品质和声望。春江公寓、振华新村、裕豪小区开发的别墅全部销售完毕,但总体体量较小,天盈的上城国际与和顺花园在规划中有相当体量的别墅产品。

4、受访者预期购房总价调查











以上数据显示:在被调查者中绝大部分人能够接受的购买总价都不超过25万元/套。其中,购房预算在15万/套以下的占31%,愿意用15-25万购买一套住房的占37%。调查结果于目前六安的经济发展程度以及市民的购买力基本相符,同时考虑到调查时受访者对价格询问的敏感性,其价格实际接受程度可上浮5%-10%。

5、受访者预期购房单价调查








被调查者认可的商品房单价都集中在1000-2000元/m2,有11%的受访者选择了1000元以下/m2的价格,分别占27%、36%、16%、8%的受访者选择了1000-1500元/m2、1500-1800元/m2、1800-2000元/m2、2000-2500元/m2的价格。只有2%的受访者承受的商品房单价超过2500元以上/m2,调查结果于目前六安在售的楼盘单价基本相符。


6、受访者购房目的调查







从消费者购房的目的来看,投资与居住仍是两大主要需求。在购房者中,属一次置业和属二次置业的占72%,投资只占5%。而由于六安外来人口较少,二级房地产市场不活跃,没有专业的中介机构,所以用作出租的也只占7%。以上情况说明,一是六安旧城改造力度加大,目前的房地产市场仍处在成长期,购买者仍以自住为主;二是投资型购房者所占比例较低,上升速度也较慢。
问卷分析数据汇总
        主力客源均为六安本地居民,且购房目的多为自住,这表明六安的房价是有实际需求作为基础的;
        从建筑形态上看,目前六安市场上住宅产品以多层为主流,因其得房率高、物业费低而倍受消费者青睐,但各种产品的市场接受度正逐渐发生变化,选择小高层的客户会逐渐增多;
        在未来期望购买两房和三房的,面积在100-130m2人群占绝大多数,数据结果从侧面反映了当地未来住宅的一个发展方向,将在满足基本居住功能的同时逐步向舒适性过渡,三房是未来市场的主导;
        在被调查者中绝大部分人能够接受的购买总价都不超过25万元/套,认可的商品房单价都集中在1000-2000元/m2,与倾向购买的户型相对应,反映出目前六安较低的房价水平;
        数据反映出六安市民在购房时最看重的是地段、价格、交通和建筑质量,分别占受访者总数的30%、25%、12%、10%,购房者对周边环境的极大关注也说明了周边环境对楼盘项目的重要性以及购房者成熟度的提高;
        调查显示六安25-35这个区间段的消费者有购房意向者占受访者总体的47%,该类人群对住宅环境有较高要求的同时,由于经济实力的限制,对总价又较为敏感,两房和面积偏小的三房的居住功能已经完全能够满足该类人群的需要。

商业市场分析

六安商业概况
六安市是大别山区域中心城市,有大别山明珠之誉。经过多年的改革,多种经济成份、多种经营方式的商贸流通体系已经形成,物流配送、网上交易、连锁经营等现代经营方式正在兴起。全市拥有2000平方米以上的综合商场30多个,六安金商都、六安商之都、西都时代广场、六安百货大楼等处于龙头地位。拥有各类市场350个,营业面积126万平方米,年交易总额55亿元。
六安商业整体上可分为皖西路沿线、大别山路沿线、东大街沿线3个部分,其中皖西路沿线以皖西路与梅山北路形成的“十字”形轴线为中心商业区;大别山路沿线主要以大别山路周边的沿街店铺和专业市场,东大街沿线以兴美花园商业街、沿街商铺和服装城为主。
六安商业市场存在着规划滞后、服务网点功能单一,群组组合紊乱,特色不明显,差异不大,集散效应不明显等现状。
随着六安经济的不断发展以及消费者需求的变化,六安商业也态也发生了深刻的变化:从原来的百货商场为主的零售业形态逐步过渡到形成了连锁超级市场(世纪联华)、专卖店(主要集中在服装、电器行业)与百货商场(六安商之都、六安金商都)等多样化形式并存的零售业态模式。
虽然目前六安形成了多种业态并存的商业局面,但在档次、产品内容、种类方面仍有较大局限,同质化倾向较为严重,商业物业内的业态、业种布局也不尽合理,并仍以出租铺面的传统百货业经营为主,缺乏功能整合的综合性物业,也正因这些问题的存在,六安在商业业态上有很大提升与发展的空间。

商业发展机遇
商业发展的基础条件将进一步完善
随着六安旧城改造力度的加大,六安在信息、交通、基础设施等方面的快速发展和科技、管理人才资源、旅游资源等诸多优势的进一步发挥,为城市商业发展提供了非常有利的条件。

商业发展的市场需求将进一步扩大
随着六安城市经济的不断发展,市民和流动人口的购买力和消费水平逐步提高,市场将进入新的消费升级阶段,商品更新进一步加快;假日消费,科技、文化、教育消费和生活服务消费的增长,将为城市商业提供广阔的发展空间。

商业市场管理将进一步规范
六安现阶段的专业市场,如魁星阁家具市场、温州装饰建材批发市场、等存在着管理比较混乱,结构布局不合理等弊端,随着商业的不断发展升级,必将形成有效的管理机制来规范商业市场。

商业发展的环境将进一步优化
根据城市总体规划,到2010年六安将发展成为市区40万人规模的现代化城市,城市规模的扩大、城市经济的发展,合肥对六安经济的辐射等战略实施等诸多有利因素,都为六安城市商业带来前所未有的发展机遇。

商业经营户问卷调查

1、经营者店面经营模式状况调查



2、经营商品倾向性选择调查









铺面房受到较多数经营者(48%)的欢迎,同时市场类商铺也受一定数量经营者(39%)青睐。对比经营者商品种类倾向性选择,可以看到服装类是经营者的主要选择,总的来看,经营者对经营类型的倾向和对店铺形式的倾向是由当地消费水平、习性,商业发展水平等因素决定的,但也要看到的是经营者在选择经营产品时通常是针对目前的产品经营种类、经营状况、周边环境及周边竞争状况为考虑因素,因此不排除在所经营区域实现经营产品差异化,以回避直接市场竞争情况的存在。

3、经营者预期理想商铺面积调查








经营者对经营类型的倾向和理想中的经营规模决定了理想建筑面积的大小。21-50㎡区间是经营者的主要面积选择,比例为49%,其次为50-100㎡区间,比例为38%,其余面积区间选择比例相对较小,总和为13%。

商铺面积也反映了经营者对商铺经营特色、经营环境、所在地段等方面要求的不同。

9、经营者预期购买商铺总价调查
a、购买总价:







b、购买单价








调查显示,就购买总价而言,37%的经营户愿意购买总价在15万元以下的商铺,42%的经营主愿意购买总价15-25万元的商铺;就购买单价而言,55%的经营户目前只能承受5000元/㎡以下的单价。除去因现场的价格调查可能存在的一定误差,价格接受度上可上浮10-15%的因素外,调查表明六安本地的商户的购买力受经济条件制约仍显不足,因此本案的主要目标客户群除有较强实力的经营商户外,更应关注的本地及外埠的商铺投资者。
10、经营者预期租赁商铺价格调查(元/月/间)







调查显示,就月租金支出而言,2000-2500元/月的租金是大部分经营户的承受上限,少数实力较强经营规模较大的经营户能接受3500元/月的租金。不同的租赁价格反映了经营者在自身经济实力和对商铺经营特色、经营环境、所在地段等方面要求的不同。

12、经营者目前店铺经营年均收入调查







统计结果存在偏保守的情况。调查显示,六安本地商户的经营纯收入在2万元以下这个区间内占了相当的比例(42%),而经营纯收入在7万元以下的占到全部受访者的89%,这与六安本地的经济发展情况基本相符。但年均纯收入在7万元以上者所占比例也将达到了两位数,为11%,说明:整体而言,六安也存在一部分收入较高、价格承受能力也相对较高的经营者。

问卷分析数据汇总
1、商业发展水平不高,经营理念相对较落后,经营户未能摆脱传统街铺经营模式,对商铺的地段因素尤为重视;
2、商铺以沿街店面形式为主,商铺经营户绝大部分租赁商铺进行经营;
3、在有更合适商铺的前提下,经营户绝大部分(83%)有购买或租赁新商铺的意愿;
4、在购买新商铺的方式方面,有相当一部分的(37%)的经营户愿意购买总价在15万元以下的商铺,绝大多数经营户(42%)愿意购买总价在15-25万元的商铺,表明有相当部分商户将成为新推出的商铺的潜在购买者;同时表明徐州本地的商户的购买力受经济条件制约仍显不足,因此本案的主要目标客户群除有较强实力的经营商户外,更应关注的本地及外埠的商铺投资者。
5、有相当部分商户仍以现有资金数量作为购买商铺的考量依据,多数不愿以银行贷款的方式实现商铺的购买,这就一定程度上制约了该类人群的总价接受度。
六安市旅游业现状及其开发模分析
04(春)旅游管理<1>班  胡善文


旅游业具有“无烟产业”和“永远的朝阳产业”的美称,其作为国民经济的一项新兴产业,随着市场经济的发展和人民收入水平的提高,成为促进经济持续、稳定、快速发展的重要力量。旅游业是产业关联度比较高的综合性的经济文化产业和创汇型产业。发展国内旅游业,对于改善人民生活质量,满足人民精神文化生活需求,引导消费,繁荣地方经济具有积极意义;发展国际旅游业,对于扩大对外开放,加强国际间的交往和了解,积累资金,增加外汇收入具有重要作用。
目前,六安市旅游业的产值和就业在国民经济中所占的比重正在不断上升,成为新的经济增长点。随着六安市对旅游业的高度关注,旅游业在该市国民经济中的地位和作用越来越重要,但在发展中还存在着一些矛盾和问题。如何充分挖掘旅游市场的巨大潜力,采取相应的措施加快旅游业发展,增强旅游业对六安市乃至安徽省经济增长的拉动作用,具有十分重要的意义。
一、六安市旅游产业发展现状
六安市位于安徽西部,南依大别山、北傍淮河、东滨巢湖,俗称“皖西”,有大别山明珠至于之誉,是大别山区域中心城市。现辖金安、裕安两区和寿县、霍邱、金寨、霍山、舒城五县,以及省级六安经济技术开发区和叶集改革发展试验区。总面积17976平方公里,占全省的12.9%,总人口675.2万人,占全省的10.2%。
远在新石器时代,六安就有人类活动。上古时,这里是偃姓皋陶部族活动和聚居地。“皋陶卒,葬之于六(音lù)。禹封其少子于六,以奉其祀”。故六安又称“皋城”。至西周,境内形成英、六、蓼、群舒诸方国。春秋、战国时期属楚。秦属九江郡。公元前 121年,汉武帝取“六地平安,永不反叛”之意,置六安国,“六安”之名沿袭至今。六安又是革命老区,是鄂豫皖根据地的重要组成部分,境内近、现代革命遗址、遗迹广为分布,还有全国闻名的将军县,悠久的历史和灿烂的文化给该市增添了众多的人文景观。同时该市气候为亚热带和温带的过渡地带,且境内地形复杂,故形成了丰富多彩的自然景观。
六安市气候温和,四季分明,生态景观资源、人文景观资源特色都比较明显。经过近几年的开发,已经形成几个各具特色的旅游区:一、以绿色生态旅游为主线,以休闲度假和健身为主题,以平原城市消费群为目标市场,以六安市区为中心,以天堂寨、万佛湖、白马尖和大别山地质公园等经典景区为重点的南部和西南部生态休闲旅游基地;二、以国家红色旅游精品线路为主线、以金寨县为核心区域,以独山等地为重点支撑的六安大别山红色旅游基地;三、以寿县为重点,霍邱、叶集与之呼应的北部和西北部古文化旅游基地。
根据安徽省旅游局的统计数据,2006年、2007年1-10月份,六安市旅游总收入,以及接待旅游人数都较2004年有了大幅增长。特别是2007年,该市旅游接待达到了一个新的阶段,上半年六安市共接待游客193万人次,实现旅游总收入9.8亿元人民币。接待人次和旅游收入分别完成了全年计划的54%和56%,比上年同期分别增长26.14%(153万人次)和30.50%(7.51亿元),达到了时间过半任务过半的目标。其中接待境外游客2943人次,实现旅游创汇160万美元。
六安市人口众多,随着经济的发展,人们收入的增加,外出旅游的动机愈发明显。据市旅游部门调查、测算2006年全市外出旅游人次达166万。市内客源市场潜力巨大,且以区内旅游为主。周边客源市场也比较广泛,随着“合六巢一体化”战略的加快,来自东部的客源呈现强劲上升势头;宁西铁路的贯通、以及多条通往中原的高速公路的竣工,中部的客人也源源不断。
二、六安市旅游业发展的SWOT分析
六安市有较好的旅游资源,生态、人文景观丰富;区位旅游资源的特异性符合市场的需要,具有较大的开发潜力;市政府对旅游产业也给予了大力支持。所以应该抓住机遇,突出特色,发挥优势,乘势而上。
(一)优势分析
1.六安市旅游资源类型全、数量丰富
从地形景观方面看,皖西境内山重水复,层峦叠翠、风光秀丽。区内拥有天堂寨、南岳山、八公山、白马尖、大华山等名山。其中前三者尤为突出,是省级重点风景旅游区。天堂寨位于金寨县境内西侧、大别山的第二高峰、海拔1729.13米,其群峰兀立,溪谷交错,山、石、花、云海等景色极佳,且是华东、华中、华北三大植物系的交汇点,物种丰富,森林茂密,在当今喧闹的世界中,天堂寨的确是别有天地,人间天堂。另外,皖西大裂谷、燕子河大峡谷也是探险旅游的上佳目的地,近几年旅游热度上升很快。
从水域景观上看,皖西河湖众多,位于深山丛中的五大水库(佛子岭、梅山、响洪甸、磨子潭、龙河口)尤为著名。周围茂林修竹,山峦叠翠,雄伟的大坝和烟波浩荡的水面交相辉映,堪称环境优雅、风景秀美的湖泊森林公园。此外,寿县的安丰塘、瓦埠湖、霍邱的城东湖、城西湖、水门塘、也都是游览和水上运动的理想场所。
森林景观也是旅游资源的主要组成部分,森林中的植物以形、色、香塑造风景季相,而且还有清新空气,美化环境,烘托主景,保持生态平衡的作用。森林中的动物则使自然风景增添生动、活跃的气氛。皖西地区目前森林覆盖率已达35%,植物种类1800余种,动物达500多种,其中不少是国家级保护珍稀动植物。目前建立了多处自然保护区,这些既可以吸引游客来游览、休息、也是进行科学研究的天然实验室。
数千年的文化历史及中国近现代革命活动,为皖西地区留下了大量的名胜古迹和革命旧址,构成了本区独特的人文旅游资源。在历史遗迹方面,首推我国历史文化名城--寿县城,其城墙是我国目前保存最好、年代最久、规模最大的南宋建筑物,古朴雄伟,气势磅礴,城内有报恩寺,孔庙、清真寺等大量古建筑。古墓成群是皖西另一重要遗迹。著名的皋陶墓位于六安城东。此外寿县还有蔡昭侯墓、楚考烈王墓、淮南王刘安墓等等,另外,2006年全国十大考古新发现之一,双墩“六安王”汉墓也越来越受重视。著名的地主庄园霍邱李家圩亦有很大观赏价值。[1]
皖西又是革命老区,是鄂豫皖根据地的重要组成部分,境内近、现代革命遗址、遗迹广为分布,例如,立夏节起义旧址—丁家埠大王庙、中共鄂豫区委会旧址—汪家老屋等等。另外,六安、金寨还建立了较大的革命烈士纪念馆以供人参观,是进行爱国主义教育的基地。
另外,皖西丰富的名、土、特、稀产品,众多的民间传说、独特的风俗民情也是人文景观资源的特殊构成,也具有重要旅游观光价值。
2.旅游资源品位高,极具开发潜力
六安市风景名胜资源不仅类型全、数量多,而且许多景区具有很高的文化、艺术、欣赏价值,其中人文景观方面,有国家级历史文化名城一座—寿县,该县是楚文化的发源地,其古城墙是中国现存最完整的七大城墙之一,寿县博物馆的稀世珍宝价值连城,堪称中华之粹。六安的水利工程尤其闻名,这里有楚国宰相孙叔敖建造的“神州第一塘”----安丰塘,是国家级重点文物保护单位,目前仍灌溉寿县大地;这里的淠史杭水利工程,跻身世界七大人工灌区之列;这里有新中国建成的第一座水库----佛子岭水库。
自然景观方面,这里有国家级森林公园,华东最后一片原始森林----天堂寨国家森林公园,以瀑布飞泉、奇峰异石、森林植物自然景观和历代义军遗留下来的人文景观为主要特色。这里还有国家级地质公园----大别山地质公园,是娱乐休闲、旅游探险、科学研究的佳地。
3.地理区位优越,旅游市场广阔
旅游地的区位条件直接影响旅游客源市场。六安市依山襟淮,承东接西,区位优越。六安市贯江淮而望江浙,连鄂豫而衔中原,是大别山区域中心城市,是进出大别山的门户,也是东南沿海与中原腹地过渡地带的咽喉。
312、206、105国道纵横全市;合九铁路、宁西铁路、正在建设的合武铁路使大别山腹地与合肥、南京、西安、武汉等大中城市的距离缩短,带动老区的经济发展。合叶高速、阜六潜高速以及合淮阜高速的建成,完善了六安市的交通网络,大大促进了经济建设。另外,合肥新桥国际机场的开工建设,将改变六安市的交通格局,该新机场位于六安市的金安区、寿县和合肥市肥西县的交界处,距市中心仅半个小时车程。以上这些将有利于促进皖西地区旅游资源的开发开放,同时为六安市旅游业的发展提供巨大而稳定的客源市场。
(二) 劣势分析
1.旅游资源缺乏合理科学的规划开发
六安市以其复杂的地质构造、悠久的历史文化、古老的民俗风情和特殊的区位条件, 形成了得天独厚的自然旅游资源和丰富多彩的人文旅游资源, 但由于缺乏合理的规划与开发, 资源优势没有完全转变为经济优势和竞争优势。六安市的景点分布比较分散,这需要精心策划、合理安排才能使旅游资源发挥效益。在这其中,尤其要提高各景点间的连通性,而这正是六安市发展旅游业面临的直接困难。
2.旅游业发展起步晚,资金投入有限,宣传力度不够
六安市地处亚热带,发展农业生产条件比较优越,因此长期以来,各级政府高度重视并优先发展农业,对发展旅游业认识不足,造成了该市旅游业发展起步较晚。另外六安市下辖的几个县区都是国家级贫困县,因此该市财政收入少,而用于发展旅游业的投入就更加有限,一些旅游扶贫专项资金在项目管理和使用上不完善,流失严重。由于缺乏宣传经费,宣传力度不够,六安旅游的整体形象还不够鲜明、生动、突出,很多旅游精品至今未被游客所认识。
3.旅游基础配套设施和服务设施滞后
旅游业涉及行、游、住、食、购、娱等多个方面,几乎覆盖了从传统服务业到现代服务业的所有行业和门类,是一个综合性很强的产业。从总体上看,六安市旅游业发展的各个环节失调,如交通、住宿、餐饮等虽然基本能满足旅游市场的需要,但在结构、数量和服务水平上也存在不少问题,娱乐设施建设滞后,旅游纪念品品种少、质量差、缺乏过硬的品牌和特色商品,从而削弱了旅游者的消费欲望。基础设施建设的落后对六安市旅游业和六安市经济发展的影响主要表现在:旅游业对六安市经济增长的贡献率不高, 六安市经济增长的主要来源仍是农业;六安市旅游收入构成中, 游览等所占的比重较高,并且呈上升趋势,而购物、饮食、娱乐等收入弹性高的项目却处于较低水平。
4.旅游人才匮乏,旅游从业人员的素质不高
信息社会时代, 旅游业的创新和生命力在很大程度上取决于旅游业的科技含量、旅游特色和服务质量, 但这些归根结底还是取决于高素质的人才。大别山地区的一些饭店和旅游景点, 无论是高级管理人才还是一般的导游人员、服务人员, 接受过相关旅游专业知识培训的相当少, 而旅游经济和旅游管理出身的大学生就更少。旅游业所需的经营管理、市场策划、规划设计、资源调研等专业人才缺口较大。据了解,目前六安市高等院校中只有六安职业技术学院开设了旅游管理专业,还有几个职业学校开设了和旅游相关的专业。
(三)机遇分析
1.有利的国际国内旅游发展形势
世界经济持续高增长为世界旅游快速发展创造了良好条件。世界经济从2003 年第四季度开始出现了较强的增长势头,世界经济及旅游发展的快速增长为各地旅游业发展创造了优良的环境,为发展国际旅游提供了很好条件。《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出:“十一五”时期是全面建设小康社会的关键时期,我国具备保持经济平稳较快发展和社会和谐进步的有利条件,在“十一五”时期要加强和谐社会建设,大力发展旅游业,为旅游业的发展创造了优越的社会环境。 随着全面建设小康社会的向前推进,人们生活水平将会得到进一步提高,空闲时间也会增多,高层次的旅游消费需求将更加普遍和强烈,将有越来越多的人加入到旅游的行列,客源市场将越来越大。
另外国内外生态旅游发展的热潮,为六安市发展生态旅游提供了一个社会大环境。当今世界, 随着城市人口的增加,空气污染日趋严重,人们的环境意识不断增强,回归大自然的愿望也愈加强烈。随着各国经济的发展,越来越多的人加入到生态旅游的行列。1999年,国家旅游局以湖南张家界和四川九寨沟等为主要生态旅游示范区推出了“99生态环境游”活动,同时与世界旅游组织联合召开“可持续发展及中国生态旅游市场促销研讨会”,从而掀起了生态旅游热潮;2002年,联合国环境规划署将其定为“国际生态旅游年”,更使生态旅游的发展在世界范围内引起重视。目前生态旅游收入年增长率达到25% ~30% ,是世界旅游业中增长最快的一部分。六安市具有良好的生态旅游资源,比如“华东最后一片原始森林—金寨天堂寨”、大别山地址公园等等。生态旅游的热潮为六安市发展生态旅游提供了另一个良好的社会背景。
2.政府部门对旅游业发展的高度重视
近年来,六安市政府和各县县政府看到旅游发展给经济发展带来的契机,都十分重视旅游业的发展。六安市政府近几年邀请安徽师范大学等单位参与制定旅游规划,各县人民政府也邀请了有关单位为其制作了旅游发展规划,从而为实现六安市旅游业的良好、有序、健康发展有了文件上的指导。在《六安市十一五规划》中,已经确立六安市未来几年的旅游发展方向。所有这些,都给六安市旅游业发展带来了良好的机遇。
3.迅速改善的交通条件将极大改善六安市旅游的可进入性
2004年宁西铁路的建成通车,使六安市的交通格局发生了本质变化,大大提高了旅游景点的可进入性。合武高速、合武铁路、阜六潜高速、合叶高速、合宁铁路的通车或即将通车,拉近了六安市与周边省市的距离。另外合肥新桥国际机场的开工建设,将再次改变六安市的可进入性,该机场距六安市中心只需半小时车程。以上这些将使六安市潜在的客源市场变成现实的客源市场。
(四)威胁分析
1.竞争日趋激烈
旅游业作为新兴产业市场广阔,长期以来一直被认为是一种投资小、风险小、见效快的产业,然而由于各地对旅游业发展普遍看好,旅游开发的热情高涨,这就导致了旅游产业竞争加剧、旅游业投资风险增大和发展成本提高。根据旅游者空间行为规律,人们倾向于选择知名度较大、获取信息量比较多的地方进行旅游。从国际旅游者角度看,欣赏完高级别的旅游景点后,会转而去下一个高级别的旅游景点旅游,不会停留在原地欣赏该区域内级别较低的旅游景点;从国内旅游者来讲,在经济不够发达、旅游者消费水平较低的情况下,更以追求到过较大的城市、知名度较高的旅游地旅游为荣。                                                
六安市周边的一些旅游资源在级别、档次上比较高,比如安庆的天柱山。根据游者空间行为规律,旅游者往往会选择名气大的旅游点,从而造成六安市的旅游客源数量在一开始就落后了。
在各地大力发展旅游业、争夺旅游客源市场份额的情况下,区域竞争日趋激烈。六安市的一些旅游资源与周边相邻近的安庆、信阳、黄冈地区同质,旅游客源市场相近。比如:金寨县天堂寨国家森林公园开发刚开始,与之相邻近的湖北罗田县2003年成功注册了“天堂寨风景区”、“天堂湖风景区”两大旅游商标,相比之下,六安天堂寨国家森林公园处于被动地位。因此,六安市的旅游业要清醒认清(潜在)竞争对手,并采取有力的营销策略,这样才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟。
2.市场需求多样化的挑战
随着经济的发展和人们旅行经验的增加, 旅游者已经不再满足于单纯的文化含量高的旅游产品。要满足旅游者需求多样化的要求, 就需要不断丰富的旅游产品。一般来讲, 旅游者的旅游活动行为可以分为三个层次: 基本层次即游览观光;提高层次即娱乐、购物和专门层次即休养、疗养、会议、宗教朝拜等。目前, 六安市旅游业缺乏深层的旅游产品和娱乐休闲项目, 面临旅游市场需求多样化的挑战。
三、六安市旅游业开发的原则和对策
(一)开发原则
1.可持续发展原则
    1995年,联合国教科文组织、世界旅游组织等在西班牙召开了可持续旅游发展会议,通过了《可持续旅游发展宪章》。宪章强调旅游业发展将经济发展目标与社会发展目标相结合,保证资源的可持续利用。
旅游业是一项高投入、高回报的长期系统工程。在旅游资源开发、利用过程中,最大限度地减少对生态环境造成的不良影响,尽量维持原有的生态平衡,保持当地生态旅游资源的可持续利用和发展,避免出现“先开发、后治理”的被动局面。实行“绿色开发”、生产“绿色产品”、推广“绿色经营”、建设“绿色体系”。[3]
2.经济、社会、环境效益相协调原则
    人们在积极发展经济为自身谋取福利的过程中,“经济需求的无限性和生态供给的有限性的矛盾”日益突出,这就要求能够最有效利用旅游资源,来获得最大的经济效益。但这种最有效的利用超过了资源的承载力,就会使旅游资源生态系统的功能下降,其运行于维持的能力也会逐渐下降。据调查,我国22%的自然保护区由于开发旅游而导致对象受损害,11%出现旅游资源退化。因此,旅游资源开发过程中不能只片面地追求经济效益,要从人类社会长远发展的角度出发,协调好社会经济发展与生态环境之间的关系,景区建设、环境建设、生态建设同步规划、同步实施、同步发展,能够做到经济效益、社会效益和生态效益的三兼顾、三统一。[8]
(二)开发对策
1.改革体制、更新观念,走政府指导、市场自由运作战略
十六届全国人民代表大会提出全面建设小康社会,进行政治体制改革,进一步完善社会主义市场经济体制,改变政府执政职能,强化宏观调控。在社会主义市场经济体制的条件下,企业是市场的主体,政府主要起监控和调控作用。在这种背景环境下,六安市政府应该更新观念,在旅游业发展中,以市场自由运作为主,完善政府服务职能,主要对旅游企业发展起宏观调控和远程规划,为旅游企业的发展创造良好的环境。
2.加强旅游项目调研,建立科学决策制度,进行合理规划和开发
    为了实现旅游业的可持续发展,在旅游资源的开发利用时,必须组织严密的项目调研,旅游建设项目必须经过可行性工程论证,项目审批机关必须严格遵守项目管理程序,按照科学程序进行决策。立足资源,着眼长远,整体规划,合理布局,提高旅游资源的利用率。根据旅游业发展趋势,结合旅游区的人、财、物基本状况,对旅游资源开发分阶段、有步骤地进行,坚持“边开发、边建设、边发展”政策,开发一处,成功一个,保护一片。[6]
3.品牌培养和发展战略
随着我国社会主义市场经济体制的完善和发展以及人们生活水平的提高,品牌的作用愈来愈重要。品牌能提高知名度和市场竞争力,从而在激烈的市场竞争处于有利地位。突出生态、山水、文化、休闲、农家乐等主题特色,以精品景区、景点建设为主题,多层次、全方位开发旅游资源,力争建成一批高标准、高档次的旅游娱乐项目和旅游服务设施。突出抓好旅游资源的开发利用,创出一批“精品”、“特色”、“生态”旅游项目,增强旅游在国内国际市场上的竞争能力。
4.加强旅游产业建设,延长产业链,促进地方经济发展
  在市场经济体制下,旅游资源开发必须坚持以市场为导向,实施旅游资源的综合开发,推进旅游资源产业化,延长产业链条,拓宽就业门路,充分发挥自身的特点和优势,逐步形成有地方特色的旅游类型、项目和产品。不断推出旅游组合产品,在食、住、行、游、购、娱等各个环节中获得直接稳定的效益,促进地方经济的发展。[4]
  在旅游吃、住、行、游、购、娱六大要素中,购物所占的比重往往较大。抓好旅游纪念品的开发,首先要在游客聚集地,市中心等场所设置购物点,同时确保购物质量;其次要丰富旅游商品的品种,提高质量,提供正宗的六安特色商品。目前六安相对具有地方特色的旅游纪念品茶叶(六安瓜片、金寨翠眉、霍山黄芽等)、板栗、麻油、中草药等产品,都比较著名,但仍然要开发藏在深闺中的民俗等产品。充分利用这些物产,开发出做工考究、包装精美,集实用性、纪念性、馈赠性于一体的旅游购物品,将具有良好的前景。另外,还应该做好初级产品的深加工,增加附加值。
5.树立“生态”旅游形象战略
六安市被誉为“华南绿色宝库”。六安市的森林覆盖率达35.5 % ,高于全球22 %、全国18.21%的水平,是我省有名的“绿色宝库”。金寨县境内的天堂寨,汇集了我国南北植物区系的植物群种,被称为“华东最后一片原始森林”,六安市应充分利用生态资源特色,有效的走出旅游阴影区。因此,应把树立“生态”旅游形象作为重要的发展战略。
四、六安市旅游资源开发模式
就旅游资源而言,应实施分层次开发。按开发程度可分为三个层次: ①基本层次,以观光游览为主的开发层次,是旅游发展的初始阶段。②提高层次,在观光游览的基础上进行的娱乐和购物层次。③专门层次,以度假疗养、参加会议、宗教朝拜、科考探险、生态旅游等专门活动为主的旅游层次。据此,笔者提出,皖西旅游的开发应该分阶段进行,逐步完善其开发层次。
(一)巩固与拓展基本层次
皖西地区的旅游观光层次主要围绕着大型水体景观、原始山岳风光、历史文化名城展开,初步形成了天堂寨、八公山、小南岳、万佛山、万佛湖、淠史杭灌区以及寿县为主要目的地的系列观光产品,景区之间相互沟通,形成比较定型的旅游线路,且通达性较好,是目前开发重点。今后的发展应放在进一步深度开发和保护资源与生态环境,加强特色宣传、增强吸引力等方面,以保持基本层次的持续发展并向高层次拓展。
(二)提高层次是开发的关键
笔者曾调查了天堂寨的主要客源地南京的几家旅行社。南京中国旅行社的天堂寨三日游日程,除了山岳观光之外,一个重要的游程是金寨县城购物游(购板栗) 。据导游员反映,天堂寨太单调,没有什么可买。这一状况是旅游开发之初普遍存在的问题。要扭转这一被动局面,则需加强娱乐、购物旅游开发。皖西以湖光山色、水面辽阔、空气清新而格外引人注意,具有开发娱乐旅游的先天优势。但目前娱乐设施甚少,旅游者的行为需求与旅游开发很不匹配。其次,本区动植物资源丰富,可开发的品种繁多,山珍类物品尤为突出。据统计,可供人类药用或食用的品种就有上千种,堪称绿色食品的王国,没有任何污染。其中,中药材天麻、茯苓、何首乌、桔梗和茶叶、木耳、香菇、板栗、蕨菜、薇菜等土特产品有较大的知名度,充分利用这些物产,开发出做工考究、包装精美,集实用性、纪念性、馈赠性于一体的旅游购物品,将具有良好的前景。
(三)专门层次是开发的方向
皖西专门层次的旅游资源可开发潜力很大。自然旅游资源体系庞大、品位高、组合好;历史文化积淀深厚,以寿县为代表的楚文化系列璀灿夺目,革命老区的人文旅游资源别具特色,是人文旅游资源中的宝贵财富,老区、库区居民传统的生活习俗增添了旅游的神秘性,这一切构成了皖西地区“人无我有”的独特旅游资源,为旅游者提供了多种多样的旅游环境和旅游活动内容,开发专项旅游层次是必然方向。
    1.生态旅游
随着政府《全国生态保护“十一五”规划》的发布,关于生态旅游的目标已得到了党中央、国务院和各部委基本的认同:生态旅游应该保护自然资源和生物的多样性、维持资源利用的可持续性,实现旅游业的可持续发展。为了更好的实现这一目标,生态旅游应该促进地方经济的发展,唯有经济发展之后才能真正切实地重视和保护自然;同时,生态旅游还应该突出对旅游者的环境教育意义。因此,我想,六安市旅游业应该先从生态旅游开始突围。[5]
1.1 风光旅游
风光旅游是欣赏自然风光的观光旅游,和传统的观光旅游有所差异,观光对象不因旅游活动的开展而受到损害。这种旅游项目往往涉及一些举世闻名的奇异自然风光地和人与自然和谐、尽显人文生态美之地。利用环保汽车、游艇,马车等交通工具或步行,沿指定路线进行旅游活动,如尼泊尔喜马拉雅山景区用直升机载客直接到山上,使游客既观赏到世界屋顶的自然风光又不会因交通破坏生态环境。
1.2  度假旅游
在空气清新、风光独特、自然生态环境优良的地方,可辟建度假区,这种度假区在满足游客需求基础上注重保护环境。一般选有特色的娱乐项目,让游客周末和节假日能融入自然、休息疗养、缓解疲劳。为了保护环境,这种度假村规模不宜太大。如舒城万佛湖旅游度假村,附近有万佛山、万佛湖等景区,为度假之胜地。
1.3  科学考察及科普游
在自然保护区和特殊景观地段,可以设计专业科学考察旅游;也可以设计满足大众探索大自然奥秘的好奇心,提高自然科学知识普及的旅游项目,比如野生动植物考察、花岗岩地貌考察、火山遗迹考察等,对象是专业人士。科普游方面,游客与大自然亲密接触,通过参观考察现场、看展览等活动获得自然知识,认识自然价值,从而提高保护自然环境的意识,是青少年夏(冬)令营等活动的主要场所。大别山国家地质公园中很多景区都可以开发这样的旅游项目,如五大水库考察游。
大别山腹地还有极为奇特的风洞资源。距洞口十米之内,盛夏时低温,人不能久立,这也是发展特色旅游的好地方。从地质环境分析,这里地层属太古界大别山群,变质岩,间有花岗岩穿插,都是坚硬的岩石,加以正处地壳运动强烈上升区,形成的岩体碎块多,堆叠后为地面下空气对流创造了条件。预计当交通建设经过这些地区附近,再经过一定的景点开发,它将发挥良好的作用。[2]
1.4  探险旅游
在一些自然较为险峻之地,可设计探险旅游项目,如悬崖峭壁上的攀岩、湍急河流中的漂流等。这些项目需要专门的设备、训练有素的导游和较高水平的安全保护措施。由于这些地区生态环境较为脆弱,这个项目接待人数需严格控制以保护环境。六安张店附近的皖西大裂谷等地就很适合开发探险旅游。
2.农家乐之旅
农家乐是新兴的旅游休闲形式,是农民向城市现代人提供的一种回归自然从而获得身心放松、愉悦精神的休闲旅游方式。一般来说,农家乐的业主利用当地的农产品进行加工,满足客人的需要,成本较低,因此消费就不高。而且农家乐周围一般都是美丽的自然或田园风光,可以满足舒缓现代人的精神,因此受到很多城市年轻人的欢迎。农家乐成为农民了解市场的“窗口”,成为城市与乡村互动的桥梁。各地游客为农村带来了新思想、新观念,使农民及时了解到市场信息,生产经营与市场需求相接轨。
在一些人与自然和谐共处的乡村和和农场,可借助其优美的田园风光和恬静的乡村生活,设计出吸引城市人来旅游的项目,一般把当地的农舍提供给游客,组织参观或参与农事活动,如捕鱼、牧羊、采摘果实等。
皖西地区可以开展这类项目的类型有很多,比如采摘板栗、核桃,采桑养蚕,采药等活动。游客通过参加各种活动,获取一种原汁原味的旅游体验。农家乐旅游的关键是组织和培训村民并控制其发展的规模,避免出现社会环境问题,这种旅游项目还能发挥旅游扶贫的作用。
3.红色旅游
红色旅游是指以中国共产党领导人民在革命战争时期建树丰功伟绩所形成的纪念地、标志物为载体,以其所承载的革命历史、革命事迹和革命精神为内涵,组织接待旅游者开展缅怀学习、参观游览的主题性旅游活动。在国家2004-2010年全国红色旅游发展规划纲要中,提出全国培育形成12个"重点红色旅游区",配套完善“30条红色旅游精品线路”,重点建设“100个红色旅游经典景区(点)”,使其成为带动革命老区发展的优势产业。“千里跃进¬—将军摇篮—鄂豫皖大别山红色旅游区”,是我国发展红色旅游总体布局中的“重点红色旅游区”之一。皖西是革命老区,是鄂豫皖根据地的重要组成部分,境内近、现代革命遗址、遗迹广为分布。[7]
目前,六安市正在打造一条国家级红色旅游主题线路,即六安市—金寨县—霍山县;三大红色旅游精品线路组合:即六安市—金寨梅山—金寨下楼房-金寨天堂寨;六安市—霍山衡山镇—霍山漫水河—霍山白马尖;六安市—裕安区独山—裕安区苏埠—金安区张店—金安区毛坦厂—舒城县万佛湖。
4.节庆旅游
节庆是指某地区以其特有的资源包括历史、文化和艺术、传统竞技、体育、风俗习惯、地理和气候优势、遗址、胜地、古迹等为主题,自发而周期性举行大型的庆祝活动。这些活动通过内容丰富、开放性、参与性强的活动项目,吸引大量游客,从而带动一系列消费和投资,自觉不自觉地被旅游业所利用使普通节庆演变成旅游节庆,如傣族的泼水节、纳西族的火把节等。利用旅游目的地浓郁的自然、人文、历史、文化特色,人为进行节庆形式的策划,在一定时间内展示这种特色,以此来吸引游客,形成的旅游节庆称为现代旅游节庆,如青岛国际啤酒节、潍坊国际风筝节等。不管是传统旅游节庆还是现代旅游节庆,以此为载体出现了一种特殊的专项旅游形式——节庆旅游。节庆旅游是以某种具有鲜明主题的公众性庆典活动作为旅游吸引物而开发出来的一种现代新型旅游产品;是以节庆形式对区域特色进行策划和包装,使其产生定向吸引为旅游业所利用,从而产生社会、经济、文化等综合效益的一种专项旅游形式。
六安市有着丰富的民俗文化,因此需要挖掘整理并扶持几个重点节庆旅游产品,霍山黄芽茶文化旅游节、金寨板栗文化节、舒城万佛湖旅游文化节及寿县花鼓灯艺术节,都要不断创新,争取最大效益。六安市区,要抓住机遇,加速策划,适时推出中国•六安皋陶文化节和“六安瓜片”文化节,扩大影响,吸引游客,促进贸易和文化交流。
5.其它
霍邱县的李家圩地主庄园,目前开发尚未启动,我想其前景极其可观。这类旅游资源在全省乃至全国都很稀有,应该加以规划,可以招徕想了解中原文化历史的游客以及对青少年参观教育亦有帮助。

结论
六安市发展旅游业条件优越,但机遇和威胁并存,优势和劣势同在。要充分利用当前旅游业迅速发展的国内国际形势,走可持续发展之路,协调好社会经济发展与生态环境之间的关系,在旅游业开发中实现经济效益、社会效益和生态效益的三兼顾、三统一。旅游产业不是简单的游览观光,必须在政府指导下、依靠市场自由运作,加强旅游项目调研,进行合理规划和开发,以此培养属于六安市的优秀旅游品牌;尤其树立“生态旅游”形象,延长旅游产业链,促进地方经济发展;其次针对六安市旅游资源参差不齐,六安市旅游业的开发应该分阶段进行,逐步完善其开发层次,形成以观光游览为主的基本层次、观光游览的基础上的娱乐和购物方面的提高层次以及以度假疗养、参加会议、宗教朝拜、科考探险、生态旅游等专门活动为主的专门层次。并重点提出六安市生态旅游、红色旅游、探险旅游等几个极具开发潜力的具体开发模式。
拥有丰富旅游资源的六安市,只要真正解放思想,更新观念,与时俱进,开拓创新,紧紧抓住资源开发,产品建设,策划包装,宣传营销和大力改善软硬件水平几个关键环节,走食、住、行、游、购、娱综合发展之路,六安旅游就一定能发挥后发优势,开创一片快速发展的新天地,走出一条旅游强市的旅游带动新路,经过十到二十年的努力,完全有望实现六安市由旅游资源大市到旅游经济强市的历史性新跨越。








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Discussion on Lu’an City Tourist Industry Situation and Countermeasure
Shanwen Hu
Abstract: Tourism is a new industry, already has become the national economy important component, is estate correlation degree compares high comprehensiveness economy culture industry with earning in hard currency type estate. Developing tourist industry which make the people's life better mass with regard to, satisfy the people cultural life need , guide consumption, prosperous local economy has active significance. The main body of a book the present situation sets off from Lu’an City tourist trade , apply SWOT analysis to have carried out multianalysis on Lu’an City tourism, rational resource insufficiency science plan develops , management system does not obey specifically for the tour that Lu’an City there exists in tourism, external propagate dynamics is not strong , is short of problem such as fund and talented person, tourist trade carries out an institutional reform on Lu’an City , introduce the fund and talented person , strengthen propagating , is that have problem has brought forward some tactics in resolving management control at the same time actively. Developing a train of thought combining with actual, discussing Lu’an City tourist trade finally, design that the tour product being suitable to consumer need and having longer life cycle develops a pattern and develops an innovative idea.

Key words: Lu'an; Tourist industry; Situation; Develop a train of thought
  
收稿日期:2009209220 ;修回日期:2009209225
作者简介:张愉飞(1979 - ) ,男,安徽金寨人,助理工程师,从事土地整理工程规划设计、土地整理项目管理等工作。
第9 卷第4 期安徽水利水电职业技术学院学报Vol. 9 No. 4
2009 年12 月JOURNAL OF ANHUI TECHNICAL COLL EGE OF WATER RESOURCES AND HYDROEL ECTRIC POWER Dec. 2009
六安市土地利用变化及驱动力分析
张愉飞
(安徽省土地勘测规划院,安徽合肥 230601)
摘 要:文章以二级地类为研究对象,通过对2000 —2007 年的动态变化分析,揭示了地类的变化特征。并对
土地资源的可持续利用进行了政策方面的研究。
关键词:土地利用;驱动力;经济
中图分类号: TU984    文献标识码:A    文章编号:167126221 (2009) 0420061203
Analysis on lu’an land using and driving forces
ZHAN G Yu2fei
(Anhui Province Land Surveying and Planning Institute ,Hefei 230601 ,China)
Abstract :Oriented toward st udying secondary land classification ,t hrough t he analysis of the dynamic
change f rom 2000 to 2007 , This article reveals t he change at t ribute of land category. In addition ,some
policies for sustainable usage of land resource are al so studied.
Key words :land use ;force ;economy
土地利用/ 覆被变化研究包含多个方面的问题,而土地利用变化的驱动力及其驱动机制是其中的关
键。本文对近年六安市土地利用变化及驱动力进行分析。
1  土地利用动态变化分析
各类土地利用数量的变化特征采用单一土地利用类型动态度k 表示为
k =
Ub - Ua
Ua
×1
T
×100 %
其中, k 表示研究时段某一土地利用类型动态度指数;Ua 、Ub 分别表示研究初期和末期某类型土地的数
量; T 表示研究时段。当T 设为年时, k 值就是该研究区域某种土地利用类型的年变化率。
1. 1  土地利用分析
通过计算知2000 - 2007 年,六安市的耕地面积呈下降趋势,总量减少,平均年递减变化率为
112 %。其它农用地和未利用土地的变化趋势同耕地一样呈下降状,平均年递减化率分别为1149 %和
4123 %。可以看出,未利用土地的递速率最大。园地的面积呈迅速上升趋势,平均年增加变化率为
6108 %,为所有地类中变化率最大的一个类型,且远远高于其他土地利用类型变化率。林地、居民点及
工矿用地、交通运输用地、水利设施用地、其它土地一样呈上升趋势。
1. 2  土地利用程度变化分析
通过计算得到2000 年与2007 年全市土地利用程度分别为L = 139979 、L = 139456 ,从2000 - 2007
年发展状况看,全市土地利用程度变化量为523 ,土地利用变化率k < 0 ,说明研究区域的土地利用正处
于调整期或衰退期。
2  土地利用动态变化的驱动力分析
根据六安市的资料,影响本市土地利用变化的驱动力因素可归纳为。
(1) 自然因素驱动力分析。影响土地利用变化的自然条件是指土地的自身状况和环境状况,包括土
地的位置、地貌、水文、气候、土壤、植被、矿藏及景观等。土地的自然条件不同,对土地的可用性及土地
的适用用途起着重要的作用。
六安地势西南高峻,东北低平,呈梯形分布,具有山地、丘陵、平原三大自然区域。其气候温和,雨量
充沛,具有适合于多种农林作物生长的气候条件。可见,自然因素中地形地貌和气候条件对六安市的土
地利用变化有较大的驱动力。
(2) 人口因素分析。把土地利用视作一个开放性的系统整体,人口则是该系统结构的组织者、参与
者、消费者。人可以通过生产技术、活动方式调节,组织土地利用系统结构。同时,随着人口的增长,必
然要求输出产品产量也增加。目前,全市土地供需矛盾日益尖锐,人均耕地由1952 年的1822m2 下降
到目前的681m2 ,低于全省人均707m2 的水平。而未利用土地中的山区田坎、裸岩、石砾地等难利用的
土地达33138. 71hm2 ,占未利用土地的35 % ,多为难利用或不可利用。六安市基础设施薄弱,随着经济
发展的需要,还将占用一定数量的耕地,人口继续增长,人均耕地面积仍在逐年减少,土地供需矛盾将更
加突出。可见,人口作为一个独特的因素,是影响土地利用变化的主要驱动因素。
(3) 经济因素分析。区域土地利用类型都是在特定的经济关系和政策影响下形成的。
六安现辖2 区5 县及省级六安经济技术开发区和叶集改革发展试验区。按可比价格,2006 年六安
市GDP 为253. 1 亿元,其中第一产业80. 03 亿元、第二产业87. 73 亿元、第三产业85. 34 亿元。第一产
业占六安市国内生产总值的31. 6 % ,比全国平均水平高出17. 1 个百分点,比安徽省高出12. 2 个百分
点。2006 年六安市粮食总产量343. 51 ×104 t ,占全省的9. 3 %。
可以看出,六安市第一产业在所占经济比重中扮演着重要的角色,随着工业化水平不断上升的同
时,土地利用格局也在发生着变化。因此,经济体制模式会通过产业政策影响到产业竞争优势,经济因
素对土地利用有明显的导向作用。但土地管理的政策、政府开发意识与投资政策等对土地利用方式有
很重要的影响。
3  土地利用基本策略
(1) 因地制宜,合理利用土地。充分考虑土地资源的自然属性,以土地的基本特点为依据,综合考虑
经济、社会等因素,因地制宜合理安排各类用地的数量和空间布局,使土地利用在时间和空间上呈现出
合理性和协调性. 土地空间布局上应以城镇为中心展开,如在城郊结合部,土地利用具有较强的过渡性
和动态性;提高非农业建设用地效益,农业生产和生活用地应占一定比例;在城镇远郊区宜建立商品农
副产品生产基地。
(2) 加强动态监测与管理,优化土地资源配置。重视3S 信息技术、精准农业技术等的应用,加强对
土地利用的动态监测:不断优化制度建设,建立有利于土地资源合理利用组织管理体系、政策激励与监
督机制,加大公众参与力度不同尺度的土地资源。根据市内自然条件和经济发展异性来确定土地利用
62      安徽水利水电职业技术学院学报             第9 卷
的总体方向,进行各类用地数量指标和结构的综合平衡,对土地利用进行分类控制、协调与监督,为土地
利用设定总体发展框架以及对各类用地比例进一步配置。在保证土地资源利用最大效益的情况下,合
理利用每一寸土地,节约用地、保护好耕地。
(3) 加强土地资源管理,合理配置农业用地。加强对已征收但未利用的闲置土地、区内零星的弃耕
地、旧宅基进行整理复垦;积极实行土地利用由分散到集中、由粗放到集约的转变,提高土地集约度。对
土地用途的合理选择,应使土地利用在不同类型、不同地域之间巧妙搭配组合,形成既符合自然规律又
能满足社会经济运行要求的结构和布局,为合理配置农业用地奠定基础。
4  结束语
针对六安市社会经济的发展,应重新审视土地利用变化过程对地区的经济状况所产生的影响。国
土部门应该科学编制土地利用总体规划,加强对土地利用的宏观调控。积极调整利益分配关系,完善耕
地保护机制。立足内涵挖潜,加大存量建设用地盘活力度,建立完善建设用地集约利用的激励和约束
机制。
[参 考 文 献]
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(责任编辑 陈化钢)
(上接第58 页)
4  结束语
良旱站二机房施工时,井点降水与基坑开挖同步进行,于2009 - 01 - 18 开始,边降水边基坑开挖,
基坑一直处于干爽的环境中进行,降水效果明显,工期短,历时7 天,即01 - 23 基础垫层浇筑。井点降
水设备于02 - 25 拆除,后续的施工排水靠附近深井降水。
基坑开挖施工,采用井点降水施工降排水明显,高效,提高地基强度,减少土坡土体侧向位移与沉
降,稳定边坡,提供比较干的施工条件,还可以减少土方量、缩短工期、提高工程质量和保证施工安全。
[参 考 文 献]
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(责任编辑 胡 进)
第4 期           张愉飞:六安市土地利用变化及驱动力分析63
绘就未来二十年的新六安——解读《六安市城市总体规划(2008-2030)》
六安新闻网 更新时间:2009-6-22 9:00:25 [打印本页] 【字体:小 大】 [关闭]  6月17日,经过近一年编修的《六安市城市总体规划(2008-2030)》按照法定程序报请市人大常委会进行审议,并将依据审议意见进行修改后报请省人民政府审查批准。最新城市总体规划即将出台,给市民带来了无限憧憬。

  2030年的六安将是个啥样?

   “城市人口规模为120万,建设用地规模为120平方公里,将建成经济实力较强、产业结构优化、服务体系完备、社会就业充分、空间布局合理、基础设施完善、生态环境良好的现代化城市,真正成为合肥经济圈全面发展的重要战略支点和大别山地区区域中心城市。”近日,市规划局局长杨春林在接受记者采访时介绍本轮城市总体规划修编的特色。

  突破,新优势新定位

  随着合六叶高速公路、宁西铁路、合武高速铁路的相继开通,济广高速公路、合武高速公路、新桥国际机场等重大基础项目正在建设,六安的区位优势逐步显现。在新的区位条件下,新总规重新定位六安城乡发展目标与战略,从六安市域政治、经济、文化中心到大别山地区区域中心城市的突破,成为这次总规修编的一大显著特色。在未来的20年,以中心城市发展为先导,以工业化为核心,实施“依托省会合肥,接轨长三角,承袭大武汉,衔接中西部,领衔探析皖西豫南”的区域发展战略,使六安成为“合肥经济圈”全面发展的重要战略支点和大别山地区区域性中心城市。

  扩容,向大城市进军

  120平方公里、120万人口,这项城市建设的“双百工程”被写入了新总规之中,并得到了省建设厅专家的认可。

  事实上,中心城市建设“双百工程”绝不是纸上谈兵、喊喊口号,这是我市正在科学规划和有条不紊地实施着的工程。早在2007年年底,我市城市人口规模已达49万人,用地规模达51平方公里。这些变化对城市规模、形态、用地结构带来了较大的影响,新的城市总体规划必须与之相适应、相协调,规划预计至 2015年城市人口规模为68万,建设用地规模为70平方公里;至2020年城市人口规模为80万,建设用地规模为82平方公里;至2030年城市人口规模为120万,建设用地规模为120平方公里。

  中心城区北至沪蓉(陕)高速,南至宁西铁路,东到三元河,西到商景高速。包括现状城区 8个街道办事处和1个乡范围以及与之相邻的三十铺镇、新安镇、城南镇、徐集镇和城北乡的部分用地,城市建设用地总面积约120平方公里,规划期内主要向北、向东发展,适度向西、向南发展。同时,规划区范围包括现状中心城区8个街道1个乡和六安经济开发区,三十铺镇、城南镇、苏埠镇、新安镇、徐集镇、分路口镇、韩摆渡镇、椿树镇、城北乡、中店乡、先生店乡11个乡镇以及横排头风景区,总面积为1096.8平方公里。

  统筹,城乡一体化发展

  “规模等级有序、空间结构合理、功能优势互补、城乡协调发展的市域城镇体系。”是这次总规对城镇化发展提出的目标。围绕这个发展目标,规划期末,六安市城镇职能等级结构分为市域中心城市-市域次中心城市-重点镇-一般镇等4个类型。按照这个职能,中心城市、次中心城市、重点镇将实现辐射带动作用,规划期末,六安市域形成“一级城镇—二级城镇—三级城镇—四级城镇”的四级城镇规模等级体系。一级城镇为六安市中心城区,是整个市域的中心;二级城镇为市域5个县县城、叶集镇、霍邱钢城等7个城镇;三级城镇为各县域的次中心城镇,共有36个建制镇;四级城镇为其余的一般城镇,共有111个。

  规划坚持以城带乡,以工促农、城乡互动、协调发展的原则,逐步改变城乡二元经济结构,建立健全城乡社会保障体系和公共服务体系,构建和谐社会。规划期末城乡差距进一步缩小,工业化和城镇化水平明显提高,良性互动作用进一步增强,规划区的市域城镇集聚区核心地位进一步强化,形成“城乡统筹,均衡发展”的新机制,逐步建立规划区城乡一体化新格局。

  宜居,展现两河魅力

  “在03版的城市规划中,就提出了六安城市发展必须有自己的特色,就是围绕对两条河做文章,上轮规划中主要围绕着淠河总干渠进行规划,通过实施取得了很好的成绩,本轮新规划将继续围绕两条河,把老淠河规划,城市向西发展纳入了城市总体规划中。”

  杨春林说,这次规划构筑了特色六安空间体系,贯彻以人为本、可持续发展的方针,重视城市生态环境景观规划,依托新、老淠河,保护城市风貌、合理规定环境功能区,遵循有利于人与自然和谐、有利于人与社会文化融合以及有利于个体发展的原则,着力打造“水城六安、绿城六安、人文六安”,建设最佳人居环境,使六安成为理想的宜居城市。

  谈到六安城市发展的远景,杨春林充满信心地说,随着城市化的发展规模,在西至商景高速铁路,北至宁西高速公路,南沿江淮分水岭分界线,东至东四十铺的区域范围内,六安将建成城区面积200平方公里,200万人口的大城市,是省会经济圈向西发展的主通道。经济上来说,必将成为大别山区域中心城市,并向大别山腹地进行辐射和沟通。从居住环境上来说,六安是文化悠久的城市,两条淠水环绕,具有独特的丘陵地貌,风景优美、适宜人居的大城市。
来源:皖西日报 编辑:宋明俊

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1、城市性质
六安市的城市性质为: 大别山北麓中心城市,安徽省省会经济圈副中心城市,区域交通枢纽,安徽省加工制造业的重要基地之一,具有滨水园林特色的现代化城市。


2 、城市职能
(1)大别山北麓的中心城市
(2)省会经济圈副中心城市
(3)区域性交通枢纽
(4)安徽省加工制造业配套基地之一
(5)六安市域政治、经济、文化中心


3 、规划期限
近期:2008—2015年
中期:2015—2020年
远期:2020—2030年


4、城市规模
近期:至2015年城市人口规模为68万,建设用地规模为70 km2;
中期:至2020年城市人口规模为80万,建设用地规模为82 km2;
远期:至2030年城市人口规模为120万,建设用地规模为120 km2。


5、规划范围
本次规划分为市域、规划区、中心城区三个研究层次。
(1)市域范围:包括金安、裕安两区,寿县、霍邱、舒城、金寨、霍山五县以及省级六安经济技术开发区和叶集改革发展试验区(县级)。用地面积为17976 km2。
(2)规划区范围:包括中心城区和新安镇、徐集镇、三十铺镇、城南镇、苏埠镇、城北乡、中店乡、分路口镇、韩摆渡镇、先生店乡、椿树镇10个乡镇以及横排头风景区。规划区面积为1096.8km2。
(3)中心城区范围:北至合武高速,南至宁西铁路,东到三元河,西到商景高速。包括现状城区10个街道办事处和1个乡范围、以及与之相接的三十铺镇、新安镇、城南镇的部分用地,总面积约120km2。


6、城市发展方向
“向东主动推进,向北积极延伸,向西跨河拓展,向南逐步完善”,构建未来六安中心城区的整体空间结构,将城市的发展重心向东、向北转移,适当向西发展,从空间结构上保障城市布局的合理性,为城市发展提供充足的空间。


7、中心城区空间管制规划
综合考虑中心城区范围内用地的区位、交通、用地条件、自然生态现状及基本农田的分布等多方面因素,将中心城区的空间划分为四类区域进行管制,即禁建区、限建区、适建区和已建区。
①禁建区:城市重要的生态通廊和生态背景区域,成片的基本农田保护区。
该区域除进行农村居民点建设和与保护需要直接相关建设外,禁止一切与城市建设相关的活动的开展,并严禁破坏景观与自然资源,保护耕地,禁止耕地转为非耕地,禁止侵占基本农田进行农村居民点建设。
②限建区:因发展条件有限,发展前景尚不明确的区域。
该区域除进行农村居民点建设、城市重大基础设施项目建设外,限制其它与城市建设相关的活动的开展。保护耕地,严格控制耕地转为非耕地,因建设需求确需占用耕地的,必须经法定程序规定严格审批批准后方可实行。控制农村居民点规模,禁止侵占基本农田进行建设。
③适建区:综合发展条件较好,适宜城市建设用地发展的区域。
在该区域内,因城市建设发展需求,涉及将农田地转为建设用地的,必须经法定程序规定严格审批批准后方可实行;该区域内的农村居民点,原则上不再扩大其规模,应对其进行合理引导,促进其向城镇型住区集中。
④已建区:现状城市建设及基础设施建设已经覆盖的区域。
调整用地结构与布局,完善配套设施,改善生活环境;疏散核心区功能,适当疏散人口。


8、规划空间布局结构
本次规划城市整体结构为“一环两心、三轴四区”
(1)一环:西环路—长安北路—佛子岭路
依托城中区外围道路,便捷联系城市各区,作为展开城市空间发展构架的基础。
(2)两心:城市中心、城市副中心
城市中心:以球拍广场为核心,依托老城现状基础,围绕其形成的商贸、文化娱乐、金融综合服务中心,也是城市的中心。
城市副中心:以规划新城大道为基础,结合南部古城遗址,在淠河和淠东干渠之间布置商贸、文化娱乐、 金融办公的城市新城中心,同时也是城市副中心。
(3)三轴:
大别山路—皖西路老城东西向发展轴:以老312国道为基础,完善城市空间布局,连接老城区和六安经济开发区,从而形成老城东西向发展轴,促使城市的东向发展。
梅山南路—梅山北路南北向发展轴:以梅山路为轴线,串联城市老城和新城
新城大道东西向发展轴:以新城大道为轴线,设置东西向绿化分隔带,形成重要的新城景观大道,拉开城市组团构架,为城市远景向东合肥方向发展奠定基础,并在其中布置城市重要公共活动功能,形成城市副中心。
(2)四区:城中区、城东区、淠河西区、城北区
①城中区
以现有城市中心为基础进行进一步改建扩建。在这一地域形成商业中心、教育中心、文化娱乐中心,并与城市南端的行政中心、火车站场附近的交通集散中心及商贸区,加上城市河中岛——月亮岛等,组成城市中心区。
②城东区
以六安经济开发区为主体,包含金安区经济开发区,形成的以工业为主要发展目标,同时配套商业、居住功能的城市综合片区。
③淠河西区
位于城市老淠河以西,以居住为主,依托优良的滨水环境,打造宜人的城市居住片区。
④城北区
北部跨越淠河总干渠以技术建设工业组团,依托城北高速公路的交通优势,工业主要以层次相对较高二类的产业为主发展综合产业区,并在东侧预留发展用地,辅以一定沿河商业、居住用地,形成城市北部新区。


9、城市发展的总体目标
坚持认真落实科学发展观,进一步更新观念、深化改革、扩大开放,推动经济体制转换、增长方式转变、产业结构转型,实施“接轨长三角、衔接中西部;融入省会经济圈、领衔大别山北麓”区域发展战略,明确中心城区主导职能,以工业化为核心,加快全面建设小康六安,最终打造以“绿”为特色,以“水”为灵魂,自然、社会、人和谐一体的大别山北麓中心城市。


10、 城市建设目标
加快城市建设现代化进程;普遍提高人民居住水平,创造高质量的居住生活环境;合理布局各类功能用地,保障城市协调发展;建设层次多样、网点均衡的现代化商业、文化、游憩设施体系;建成现代化城市交通体系,增强城市交通辐射能力;加强城市综合防灾体系和市政基础设施的建设;提高绿化水平,严格保护自然环境,改善城市生态,构成合理的生态框架,逐步把六安建设成为富有滨水城市特色的现代化生态城市。着力打造“水城六安”、“绿城六安”和“文城六安”三大城市特色。
六安开发区2010年第4次项目规划评审意见
【字体:大 中 小】【2010-6-9】 【作者/来源 规划局】 【阅读: 857 次】 【关 闭】
各有关单位:
     2010年5月30日,工委委员、管委副主任熊伟主持召开六安开发区2010年第4次项目规划评审会,工委书记、管委主任周耀,工委副书记、管委副主任吕进,管委领导李玉新,工委委员、管委副主任漆学敏、市规划局副局长韩晓东,开发区规划委员会成员单位负责人参加了会议。会议对六安市辉越拉链有限公司等项目规划设计方案及申请报告进行了评审和研究,具体意见如下:
一、关于六安市辉越拉链有限公司规划设计方案
1、原则同意该项目规划设计方案。
2、综合楼需上报单体建筑设计方案。
3、沿纵二路出入口应取消。
二、关于六安市金鹰纸业有限公司规划设计方案
1、原则同意该项目规划设计方案。
2、应先履行环评审批手续,批准后方可实施建设。
3、道路距围墙应不少于1.5m的距离。
4、综合楼须上报单体建筑方案。
三、关于安徽金麦田塑业有限公司规划设计方案
1、原则同意该项目规划设计方案。
2、纵二路出入口应取消,只能设置一个出入口。
3、办公楼须上报单体建筑设计方案,批准后方可开工建设。
四、关于安徽美味世家粮油有限公司规划设计方案
1、原则同意该项目规划设计方案。
2、应明确硬地地块具体用途。
五、关于龙盛汽车有限公司规划设计方案
1、原则同意该项目规划设计方案。
2、退让临边道路红线距离不得少于15m。
3、厂房间的通道应满足消防规范要求。
六、关于安徽立康杀虫剂有限公司规划调整方案
1、办公楼同意增加一层,且须上报单体建筑设计方案。
2、展厅应与办公楼合并设置,办公楼与宿舍楼规划位置需调整设置。
2、烘烤、冲压车间按原规划设计方案实施。
3、锅炉房周边通道应满足消防规范要求。
七、关于六安俊通电子有限公司规划调整方案
1、容积率指标应提高,满足规划相关规定要求。
2、专家楼须取消。
八、关于三元河污水泵站单体建筑设计方案
原则同意该项目单体建筑设计方案。
九、关于麦奇传动安徽制造有限公司办公楼单体建筑方案
原则同意该项目单体建筑设计方案。
十、关于六安鹏程防盗门有限公司规划调整方案及办公楼、综合楼单体建筑方案
1、原则同意该项目规划调整设计方案。
2研发楼应取消与办公楼合并设置,原研发楼地块作为预留发展用地。         
3、研发楼须上报单体建筑设计方案。
十一、关于安徽新意包装有限公司综合楼单体建筑设计方案
该项目单体建筑设计需进一步优化。
十二、关于六安市路通公司综合服务区裙楼建筑设计方案
按六安市规划评审会已批准的规划设计方案实施
十三、六安喜洋洋工业园综合楼建筑调整方案
建筑方案需优化后,重新上报规划会研定。
十四、康泰塑胶科技集团有限公司办公楼建筑调整方案
原则同意该项目单体建筑设计方案
十五、六安市检察院接待室建筑方案
平面尺寸和建筑面积满足需要即可。方案优化后报六安市规划评审会研定。
十六、六安市移动公司关于沿经三路新建通信管道工程的设计方案
原则同意该项目通信管线规划设计方案,退让道路中心线不得少于30米,管线路径位置需现场勘定,应与电信管线同步敷设施工。
十七、关于六安奔马先端科技有限公司架设蒸气管道的设计方案
1、管架立柱间距应外移加宽,立柱尺寸适当增大。
2、架体应按宣传标示牌面设计,满足城市道路景观要求。
十八、关于六安新华中医院申请增加用地的申请
1、沿312国道建筑物应自行拆除。根据该项目扩建规划
设计方案确定用地面积。
2、如因发展需要土地须通过挂牌出让方式取得,地面积原则上不超过15亩。
十九、关于六安新奥燃气公司沿经三路敷设燃气管道的申请
原则同意沿经三路敷设燃气管道,退让道路红线应满足规划相关规定要求。
二十、关于东都雅苑住宅小区公厕、垃圾房等配套设施调整建设位置的申请
1、原则同意东都雅苑住宅小区公厕、垃圾房、综合用房调
整建设位置。但需向该小区居民公示无异议后方可实施。
2、综合用房与公厕合并设置,在综合用房上可增加一层作
为卫生保洁管理用房使用。
二十一、关于银河·逸城枫景小区建设施工临时用房的申请
考虑到建设施工需要,原则同意银河·逸城枫景小区在用地红线范围内建设施工临时用房,到期须自行无条件拆除。
二十二、关于正阳小区三期规划设计方案
原则同意该项目规划设计方案
二十三、关于上海大众汽车六安销售有限公司建设临时二手车市场场地及扩建维修车间的申请
1、原则同意建设临时二手车市场临时场地,临建规模应缩小(在1000㎡以下),并要承诺后期若规划调整因建设需要时,须自行无条件拆除。
2、新建办公楼和交易大厅应取消,与二手市场统一规划设计。
二十四、关于沿高速公路连接线设置灯箱广告牌的申请
不同意在高速公路连接线开发区段设计广告宣传牌,若需设置,须经开发区规划部门批准后方可实施。
二十五、原花都宾馆、原恒大公司地块挂牌条件
1、原花都宾馆地块划分为宾馆用地和居住用地,分别设定规
划经济技术指标进行挂牌出让。
2、原恒大地块西侧土地挂牌时应切齐,北至皖西大道,南至佛子岭东路,沿经二路东侧地块规划设计应纳入本次挂牌土地统一考虑。
二十六、关于金领欢乐世界土地挂牌、用地性质及出让条件
和建临时围墙的方案
二十七、曙光度假村土地置换方案
原则同意该项目土地置换调整方案,容积率等相关规定指标不得调整,上报市规委会审查。
二十七、关于明牛羽绒公司、宝利嘉公司铺设取水管道的报告
原则同意明牛羽绒公司、宝和嘉公司铺设生产取水管道,但两项目管线应同路径平行设置。
二十八、关于原长江安置小区西侧地块规划设计方案
应按原批准的规划指标进行方案修改设计,容积率不得提高,退让道路红线距离应满足相关规定要求。
                                                                                       
                                                           二○一○年五月三十日
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